Aluguel por temporada vira hotelaria: quem paga IBS e CBS

Aluguel por temporada vira hotelaria: quem paga IBS e CBS na reforma tributária

A reforma tributária brasileira, colocada em movimento pela Lei Complementar nº 214/2025 e ajustada pela Lei Complementar nº 227/2026, trouxe uma mudança silenciosa, mas com efeito direto no bolso de milhões de pessoas: o aluguel por temporada — aquele contrato curto, geralmente feito por aplicativos como Airbnb e Booking — passou a ser enquadrado, em determinadas condições, como serviço de hotelaria. E serviço de hotelaria paga IBS e CBS.

Na prática, quem hoje complementa a renda alugando um apartamento na praia nos fins de semana, um quarto extra durante feriados ou uma casa de campo em alta temporada precisa entender uma nova regra: dependendo de como o imóvel é oferecido, quem loca deixa de ser um simples proprietário recebendo aluguel e passa a ser tratado como prestador de serviço, com toda a estrutura tributária que isso envolve.

Essa mudança não atinge todo mundo. Existe uma linha clara entre o aluguel residencial tradicional — que continua fora da nova tributação — e o aluguel de curta duração com serviços, que entra no regime da hotelaria. Saber em qual lado dessa linha você está é o que separa uma renda extra tranquila de uma surpresa desagradável na declaração do próximo ano.

Se você aluga imóvel por temporada, está pensando em começar, ou apenas quer entender o que muda no país que já é um dos maiores mercados de aluguéis por aplicativo do mundo, este guia foi escrito para você. Vamos explicar, em linguagem direta, o que diz a lei, quem paga o IBS e a CBS, quem continua isento, como funcionam as plataformas dentro da nova regra e o que fazer, na prática, para não pagar mais imposto do que o necessário.

O que muda com a reforma tributária no aluguel por temporada

Até agora, o aluguel por temporada era tratado, na maioria dos casos, como rendimento de aluguel para pessoa física. O proprietário recolhia Imposto de Renda pelo carnê-leão e pronto. Não havia ISS (imposto municipal sobre serviços) na maior parte dos municípios, nem PIS/Cofins, porque a atividade era considerada locação de bem imóvel — e não prestação de serviço.

Com a nova arquitetura tributária, dois tributos passam a ser centrais:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui, entre outros, o ICMS estadual e o ISS municipal.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui PIS e Cofins federais.

O artigo 253 da Lei Complementar nº 214/2025 é o ponto-chave: ele define quando uma locação de imóvel deixa de ser "locação" e passa a ser "serviço de hotelaria" — e, portanto, entra no campo de incidência do IBS e da CBS. A Lei Complementar nº 227/2026 fez ajustes de calibragem, esclarecendo hipóteses e prazos de transição.

Por que essa mudança foi feita

A justificativa oficial é equalizar a concorrência. Hotéis, pousadas e resorts sempre pagaram tributos sobre a receita de hospedagem. O crescimento das plataformas de aluguel por curta duração criou uma distorção: imóveis inteiros passaram a ser oferecidos como se fossem hotel, mas com carga tributária de aluguel residencial. A reforma corrige essa diferença ao unificar o tratamento.

O que continua igual

O aluguel residencial de longa duração — aquele contrato de 12, 24 ou 30 meses, com locatário fixo — não foi alterado por essa regra. Ele continua fora do IBS e da CBS quando feito por pessoa física, permanecendo apenas sujeito ao Imposto de Renda sobre o rendimento recebido.

Quem passa a pagar IBS e CBS no aluguel por temporada

A lei desenhou critérios objetivos para identificar quando a locação vira serviço de hotelaria. Em linhas gerais, uma locação de curta duração é enquadrada como hospedagem quando reúne características típicas do setor, como:

• Curta duração da estadia (o parâmetro exato em dias será fixado pela regulamentação)
• Oferta em plataforma digital de hospedagem por temporada
• Imóvel mobiliado e pronto para uso imediato
• Prestação de serviços acessórios como limpeza, troca de roupa de cama, recepção ou fornecimento de itens de higiene
• Habitualidade da oferta (não é um evento isolado)

Quando essas características se combinam, o locador é considerado prestador de serviço de hospedagem e passa a ser contribuinte de IBS e CBS.

Pessoa física também é atingida?

Sim, pessoa física pode ser enquadrada como prestadora de serviço de hospedagem se explorar a atividade de forma habitual e profissional. A lei não exige CNPJ para que a incidência aconteça — o que importa é a natureza econômica da atividade. Isso é um ponto de atenção para quem hoje aluga por aplicativo achando que está "só complementando a renda".

E quem tem CNPJ?

Para quem já opera com CNPJ (MEI de hospedagem, microempresa, empresa de administração de imóveis por temporada), a mudança é ainda mais direta: a atividade entra no regime específico de hotelaria previsto pela reforma, com regras próprias de alíquota e apuração.

Quem fica de fora da nova tributação

Nem todo aluguel de temporada será tributado por IBS e CBS. A própria lei preserva algumas situações. Ficam fora da nova incidência, entre outras hipóteses:

• Aluguel residencial de longa duração, com contrato típico regido pela Lei do Inquilinato
• Locação eventual e não habitual — quem aluga o imóvel uma ou duas vezes por ano, sem oferecer o bem em plataforma, tende a ser tratado como locador comum
• Cessão de uso sem contraprestação econômica (empréstimo do imóvel para familiar, por exemplo)
• Situações previstas em regime de imunidade ou isenção definidas na regulamentação

A zona cinzenta: aluguel esporádico em plataforma

O grande ponto de dúvida é: quem aluga o próprio apartamento em duas ou três altas temporadas por ano, sem oferecer serviços, é considerado hotelaria? A leitura mais coerente da lei aponta que a habitualidade é o critério decisivo. Uso pontual do imóvel próprio, sem estrutura de serviços, dificilmente atrai IBS e CBS. Já quem mantém anúncios permanentes, com múltiplas reservas ao longo do ano, tende a ser enquadrado como prestador de serviço.

Esse é o tipo de zona cinzenta que exige atenção redobrada à regulamentação infralegal que ainda será publicada, pois o detalhamento operacional cabe a atos do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.

Alíquotas, regime específico e o novo cálculo do imposto

A reforma tributária criou um regime específico para hotelaria, parques temáticos, agências de viagem e restaurantes, com alíquotas reduzidas em relação à alíquota-padrão do IBS e da CBS. A ideia é evitar um choque de preço no turismo doméstico.

Como o cálculo funciona, na prática

O IBS e a CBS têm sistemática não cumulativa: o prestador paga o imposto sobre o valor da diária, mas pode descontar créditos referentes a insumos e despesas ligadas à atividade (energia, materiais de limpeza, roupa de cama, comissão da plataforma etc.).

De forma simplificada, o cálculo segue este roteiro:

1. Somar a receita bruta com hospedagens no período
2. Aplicar a alíquota reduzida do regime específico
3. Descontar os créditos de IBS e CBS obtidos nas compras e serviços tomados
4. Recolher a diferença

O percentual exato de redução aplicável ao setor de hotelaria e a alíquota-padrão combinada de IBS + CBS ainda dependem de regulamentação e das notas técnicas oficiais. O valor final pago pelo locador depende, portanto, dessa calibragem e do aproveitamento efetivo de créditos.

Plataformas digitais: o papel de Airbnb, Booking e similares

Um dos pontos mais relevantes é a responsabilidade das plataformas. A reforma tributária adotou o conceito de responsabilidade tributária do intermediário digital: a plataforma pode ser obrigada a reter e recolher IBS e CBS em nome do anfitrião, ou pelo menos a informar as operações ao fisco.

Isso significa três coisas importantes para quem anuncia imóveis por aplicativo:

• A operação deixa de ser invisível ao fisco. A plataforma passa a ter obrigação de reportar.
• Parte do imposto pode ser cobrada direto na plataforma, com desconto no repasse ao anfitrião.
• A informalidade fica muito mais arriscada, porque o cruzamento de dados é automático.

O que isso muda para o anfitrião

Se você é anfitrião, é provável que passe a ver, no seu extrato de repasses, um item de retenção referente a IBS e CBS. E é provável que precise, também, apurar a diferença via declaração — porque a retenção nem sempre corresponde ao valor final devido, especialmente quando há direito a créditos.

Impacto no bolso: comparação antes e depois

O efeito prático varia muito. Vamos aos cenários mais comuns:

Cenário 1: aposentado que aluga um apartamento na praia por temporada

Antes: recebia o aluguel, pagava Imposto de Renda pelo carnê-leão, sem ISS nem PIS/Cofins.

Depois: se o aluguel for habitual, em plataforma, com serviços, entra no regime de hotelaria. Passa a recolher IBS e CBS (com alíquota reduzida e direito a créditos), além do IR.

Cenário 2: CLT que aluga o apartamento próprio nas férias, uma vez por ano

Antes e depois: como não há habitualidade nem estrutura de serviço, tende a permanecer como locação comum de imóvel — sem IBS nem CBS.

Cenário 3: pequeno investidor com três imóveis em aplicativos

Antes: pagava IR sobre os aluguéis, sem tributação de serviço.

Depois: é enquadrado como prestador de serviço de hospedagem. Precisa se organizar tributariamente, provavelmente com CNPJ, para aproveitar créditos e reduzir a mordida.

Cenário 4: servidor público com um imóvel herdado alugado por temporada durante o ano inteiro

Depois: enquadrado no regime específico. Nesse caso, vale muito avaliar a formalização como pessoa jurídica, porque no regime não cumulativo o desconto de créditos pode reduzir o imposto final.

Como se preparar: passos práticos para 2026

A reforma entra em vigor de forma gradual, com período de transição definido em lei. Isso dá tempo para o proprietário se organizar. Os passos essenciais são:

1. Mapear como você opera hoje. Quantos dias por ano o imóvel é alugado? Em quais plataformas? Com quais serviços?
2. Verificar a habitualidade. Se você aluga de forma recorrente, muito provavelmente será enquadrado como hotelaria.
3. Avaliar abrir CNPJ. Em muitos casos, a formalização é vantajosa porque permite aproveitar créditos e apurar o imposto de forma mais eficiente.
4. Guardar notas de tudo: limpeza, manutenção, energia, roupa de cama, comissão da plataforma, materiais de higiene. Esses são potenciais créditos.
5. Acompanhar a regulamentação. Muitos detalhes ainda serão fixados por atos do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.
6. Reservar uma parte do que recebe para o imposto, principalmente durante o período de transição.
7. Rever o preço da diária. Parte do novo custo tende a ser repassado ao hóspede, como acontece na hotelaria tradicional.

Cuidado com informações desatualizadas

Antes de tomar qualquer decisão, cheque a versão vigente da regulamentação. O texto foi alterado pela LC 227/2026, e novos ajustes ainda podem ocorrer conforme a transição avança.

Perguntas frequentes sobre a nova tributação do aluguel por temporada

Quem aluga imóvel pelo Airbnb precisa pagar IBS e CBS agora?

Depende. Se a locação for habitual, com serviços típicos de hospedagem (limpeza, roupa de cama, mobília completa, oferta contínua em plataforma), há forte tendência de enquadramento como hotelaria, com incidência de IBS e CBS. Aluguéis eventuais, sem serviços, tendem a ficar de fora.

Preciso abrir CNPJ para alugar por temporada?

A lei não obriga o CNPJ para haver a incidência do imposto, mas, na prática, quem opera de forma habitual costuma se beneficiar de abrir empresa. O CNPJ facilita a apuração pelo regime não cumulativo, com aproveitamento de créditos, o que pode reduzir bastante o imposto final. É recomendável avaliar caso a caso com um contador.

O aluguel residencial de longo prazo também vai ser tributado?

Não pelo IBS e CBS na regra geral. A locação residencial de longa duração, regida pela Lei do Inquilinato, continua fora do campo de hotelaria da reforma. Ela permanece sujeita apenas ao Imposto de Renda sobre o rendimento recebido pelo locador.

As plataformas vão descontar o imposto direto do valor que recebo?

A reforma prevê a responsabilidade do intermediário digital, o que permite que as plataformas retenham e recolham IBS e CBS em nome do anfitrião, ou que informem as operações ao fisco. O modelo operacional exato depende da regulamentação, mas a expectativa é que o repasse ao anfitrião passe a considerar essa retenção.

Posso continuar declarando o aluguel como pessoa física no carnê-leão?

Se o seu caso for enquadrado como serviço de hotelaria, a resposta é: não apenas isso. Você continuará declarando o rendimento no Imposto de Renda, mas passará a ter também a apuração de IBS e CBS sobre a receita do serviço, com regras próprias. Manter apenas o carnê-leão pode configurar recolhimento a menor.

Quando a nova regra começa a valer, na prática?

A reforma tem transição gradual, com etapas definidas em lei. Nos primeiros anos, as alíquotas são reduzidas para testes e ajustes, e a substituição total dos tributos antigos ocorre ao longo do cronograma previsto. O detalhamento anual do cronograma consta das leis complementares e de atos da regulamentação.

Conclusão: o que fazer com essa mudança

O aluguel por temporada mudou de patamar tributário no Brasil. Deixou de ser um simples rendimento de locação e passou a ser tratado, em muitos casos, como serviço de hotelaria, com incidência de IBS e CBS. Não é o fim da atividade — o mercado continuará existindo —, mas é o fim da fase em que a tributação era, na prática, quase invisível.

Os pontos que você precisa levar deste guia:

• A reforma tributária, via LC 214/2025 e LC 227/2026, equiparou parte do aluguel por temporada a hotelaria, com IBS e CBS incidindo sobre a receita.
• O que define o enquadramento é a habitualidade, a oferta em plataforma e a prestação de serviços acessórios, e não apenas o valor recebido.
• Aluguel residencial de longa duração e locações puramente eventuais tendem a permanecer fora dessa nova incidência.
• Existe um regime específico com alíquotas reduzidas para o setor de hospedagem, com aproveitamento de créditos.
• As plataformas digitais passam a ter responsabilidade tributária, e a informalidade se torna bem mais arriscada.
• A transição é gradual, então há tempo — mas não muito — para se estruturar.

Próximo passo prático: faça hoje um levantamento simples da sua operação (quantos dias, quantas plataformas, quais serviços oferece) e agende uma conversa com um contador para avaliar se compensa formalizar CNPJ, montar o controle de créditos e ajustar o preço da diária. Quem se organiza no início da transição paga menos imposto e evita surpresa lá na frente.

Acompanhe este portal para atualizações sobre cada nova etapa da reforma tributária, com explicação em linguagem que trabalhador, aposentado e pequeno investidor precisam para decidir com segurança.

Referências

• Lei Complementar nº 214/2025, art. 253 — texto oficial publicado no Diário Oficial da União.
• Lei Complementar nº 227/2026 — texto oficial publicado no Diário Oficial da União.