CNJ dispensa escritura pública em imóvel com alienação fiduciária fora do SFI

Comprar imóvel no Brasil sempre veio acompanhado de uma fila de custos além do preço combinado com o vendedor: ITBI, registro, taxas cartorárias e, em muitos casos, a lavratura da escritura pública. Esse último item, historicamente, é um dos que mais pesam no bolso de quem está fechando negócio. Agora, uma decisão recente do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) muda uma parte importante dessa conta — especialmente para quem financia o imóvel fora do sistema bancário tradicional, com garantia de alienação fiduciária.

Em 24 de julho, o Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell, determinou que os cartórios de registro de imóveis passem a aceitar, diretamente, o instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária firmado fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), sem exigir a lavratura de escritura pública. Na prática, um contrato assinado entre comprador e vendedor — sem intermediação bancária — passa a ter força suficiente, por si só, para ser levado a registro. Isso corta uma etapa que antes era obrigatória, cara e demorada.

A seguir, você vai entender o que a decisão diz, por que ela é considerada um avanço para quem compra imóvel, quanto pode ser economizado, em que situações ela se aplica e quais são os cuidados que continuam sendo indispensáveis para não ter dor de cabeça depois. O objetivo aqui é explicar em linguagem simples uma mudança que envolve termos jurídicos densos, mas que atinge diretamente a vida do trabalhador que sonha em comprar a casa própria.

O que o CNJ decidiu sobre a alienação fiduciária fora do SFI

A decisão do CNJ trata de um ponto muito específico, mas de grande impacto prático: a possibilidade de registrar, no cartório de imóveis, um contrato particular de compra e venda com alienação fiduciária celebrado entre partes que não integram o Sistema Financeiro Imobiliário. Traduzindo: quando um comprador negocia direto com o vendedor (ou com uma construtora, incorporadora, empresa privada, familiar, investidor) e essa venda é garantida pela chamada alienação fiduciária, o contrato assinado entre eles pode ir direto para o cartório. Não é mais preciso, antes disso, procurar um tabelionato de notas para transformar aquele contrato em uma escritura pública.

Alienação fiduciária, para quem nunca ouviu o termo, é uma forma de garantia bastante usada em financiamento imobiliário: o comprador passa a ocupar o imóvel e paga as parcelas, mas o bem fica em nome do credor (banco, incorporadora ou outro financiador) até que a dívida seja quitada. Quando o comprador termina de pagar, a propriedade plena é transferida. Se ele deixar de pagar, o credor pode retomar o imóvel de forma mais ágil do que em outras garantias, como a hipoteca.

Essa modalidade é usada tanto dentro do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), quando o financiamento é feito por um banco, quanto fora dele, em negócios diretos entre pessoas físicas e jurídicas. A dúvida jurídica sempre foi: nos casos fora do SFI, o contrato particular basta para o registro, ou é necessário lavrar escritura pública em cartório de notas? A resposta do CNJ, agora, é que o instrumento particular basta.

O que muda, na prática, para quem vai comprar imóvel

O efeito mais imediato da decisão é a redução de uma etapa que antes era considerada obrigatória por muitos cartórios de registro de imóveis. Quando o comprador é obrigado a lavrar escritura pública, ele precisa:

• procurar um tabelionato de notas;
• pagar os emolumentos (as taxas cobradas pelo cartório) referentes à lavratura da escritura, que variam conforme o valor do imóvel;
• reunir e apresentar toda a documentação exigida pelo tabelionato;
• aguardar a lavratura;
• somente depois disso, encaminhar a escritura ao cartório de registro de imóveis, pagando novos emolumentos, agora de registro.

Com a nova orientação, esse primeiro bloco de custos e etapas pode desaparecer nos contratos que se enquadram nas condições estabelecidas pelo CNJ. O comprador, o vendedor e o financiador (quando houver) assinam o instrumento particular, e esse documento vai direto para o registro de imóveis. A propriedade e a garantia de alienação fiduciária passam a existir formalmente a partir do registro — que continua sendo indispensável.

É importante frisar: a decisão não elimina o registro em cartório de imóveis. O registro continua obrigatório, porque é ele que dá publicidade e segurança jurídica à operação. O que foi dispensada é a escritura pública prévia lavrada em tabelionato de notas, que era uma exigência intermediária.

Quanto o comprador pode economizar

O impacto financeiro da mudança depende do valor do imóvel e da tabela de emolumentos vigente no estado onde a operação é realizada, já que cada unidade da federação define seus próprios valores para atos notariais e registrais. Por isso, não existe um percentual único de economia válido para todo o país.

Em linhas gerais, porém, os custos de escritura pública em cartório de notas costumam representar uma parcela relevante do custo total de aquisição do imóvel — historicamente estimados como um dos itens mais pesados do processo, ao lado do ITBI (imposto municipal) e do próprio registro. Ao eliminar a etapa da escritura, o comprador deixa de pagar os emolumentos correspondentes a esse ato específico.

Para quem está no limite do orçamento — situação comum entre trabalhadores CLT e famílias de renda média e baixa que juntam anos para dar entrada em um imóvel —, essa economia pode significar a diferença entre viabilizar ou não a compra. Também pode liberar recursos para outras despesas do processo, como mudança, reforma inicial e o próprio ITBI, que continua sendo devido normalmente.

Em quais situações a dispensa da escritura vale

A decisão do CNJ tem um recorte bem definido: contratos de compra e venda com alienação fiduciária celebrados fora do Sistema Financeiro Imobiliário. Isso abrange, por exemplo:

• venda direta entre incorporadora/construtora e comprador, com financiamento próprio da empresa e garantia de alienação fiduciária sobre o imóvel;
• venda direta entre pessoa física e pessoa física, quando o vendedor financia o saldo em parcelas com garantia de alienação fiduciária;
• operações em que uma empresa privada (que não é banco) atua como credora, com o imóvel dado em alienação fiduciária.

Já as operações dentro do SFI — que são, em grande parte, os financiamentos feitos por bancos e instituições financeiras autorizadas — seguem sua regulamentação específica, com regras próprias sobre a formalização do contrato. Nesses casos, o instrumento particular com força de escritura pública já era admitido pela legislação do sistema financeiro habitacional e imobiliário, o que fazia com que o comprador que financia pelo banco não tivesse a mesma dor de cabeça com escritura em cartório de notas.

Ou seja, a decisão do CNJ vem justamente para equiparar o tratamento: quem compra imóvel com alienação fiduciária fora do circuito bancário passa a ter, no cartório de registro de imóveis, um caminho parecido com o de quem financia por banco. É uma correção de rota que reduz um desequilíbrio antigo entre as duas modalidades.

Como fica o registro em cartório após a decisão

Mesmo com a dispensa da escritura pública, o registro do contrato no cartório de imóveis continua sendo o passo essencial para que o comprador de fato tenha proteção jurídica. Sem registro, o contrato vale apenas entre as partes que assinaram — não vale contra terceiros, não impede que o vendedor tente vender o imóvel novamente para outra pessoa e não constitui, formalmente, a alienação fiduciária.

Com a decisão do CNJ, o cartório de registro de imóveis passa a receber diretamente o instrumento particular e a fazer sua análise: confere as qualificações das partes, a descrição do imóvel, a matrícula, o valor, as condições do financiamento e a cláusula de alienação fiduciária. Se estiver tudo em ordem, o registro é efetivado, e a partir daí:

• a propriedade fiduciária fica formalmente constituída em favor do credor;
• o comprador (chamado de fiduciante) passa a ter o direito de uso e ocupação do imóvel;
• quando as parcelas forem integralmente pagas, o credor emite o termo de quitação, e o comprador consegue, com um novo ato no cartório, consolidar a propriedade plena em seu nome.

Por isso, mesmo sem escritura em tabelionato, o cuidado com o registro no cartório de imóveis precisa ser redobrado. É esse ato que gera segurança para o comprador. Nenhum contrato particular, por melhor redigido que esteja, substitui o efeito do registro público.

Cuidados jurídicos que continuam sendo indispensáveis

A dispensa da escritura pública barateia o processo, mas não deve ser interpretada como um convite a fechar negócio sem análise técnica. Ao contrário: como o comprador deixa de contar com o filtro do tabelião de notas — que costuma verificar documentos, capacidade das partes e regularidade da operação antes de lavrar a escritura —, aumenta a importância de o próprio comprador (ou seu advogado de confiança) revisar cuidadosamente cada ponto do contrato.

Entre os pontos que merecem atenção redobrada estão:

• Situação do vendedor: verificar se ele realmente é o proprietário registrado do imóvel, se existem ações judiciais contra ele, dívidas de execução ou processos que possam recair sobre o bem.
• Situação do imóvel: pedir a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis para conferir se não há penhora, hipoteca, usufruto, indisponibilidade ou qualquer restrição.
• Débitos do imóvel: IPTU, taxa de lixo, condomínio e demais tributos. Muitas dessas dívidas seguem o imóvel, e o novo dono pode ser cobrado se não tiver esse cuidado antes de assinar.
• Cláusulas do contrato: prazo, valor das parcelas, índice de correção, encargos por atraso, condições de retomada em caso de inadimplência e regras de quitação antecipada.
• Assinaturas e reconhecimento de firma: mesmo dispensada a escritura pública, é recomendável cercar o contrato de formalidades que reforcem sua autenticidade.
• Registro imediato: assim que assinado, o instrumento particular deve ir para o cartório de registro de imóveis o quanto antes. Esperar semanas ou meses cria uma janela de risco desnecessária.

Esses cuidados não são exagero. A alienação fiduciária é uma garantia forte para o credor: se o comprador atrasar as parcelas, o procedimento de retomada do imóvel é bem mais rápido do que em outros tipos de garantia. Por isso, entrar em um contrato desses sem entender o que está assinando pode custar muito caro no futuro.

O que essa decisão sinaliza para o mercado imobiliário

Do ponto de vista mais amplo, a decisão do CNJ acompanha uma tendência de desburocratização de atos que já não fazem sentido enquanto etapa obrigatória. Ao permitir que o instrumento particular com alienação fiduciária seja registrado diretamente, o CNJ dá tratamento equivalente a operações economicamente parecidas — dentro e fora do SFI — e reduz um custo que recaía justamente sobre quem compra imóvel sem intermediação bancária, muitas vezes por não ter acesso fácil ao crédito habitacional tradicional.

Para construtoras e incorporadoras que vendem com financiamento próprio, a mudança tende a agilizar o fechamento de negócios e a reduzir o custo total apresentado ao cliente. Para vendedores particulares que parcelam a venda com garantia de alienação fiduciária, o processo fica mais simples e previsível. E para o comprador, o principal ganho é objetivo: menos etapas, menos taxas e menos tempo entre a assinatura do contrato e a formalização da compra no cartório de imóveis.

Conclusão: menos burocracia, mais atenção ao contrato

A decisão do CNJ que dispensa a escritura pública em contratos de compra e venda com alienação fiduciária fora do SFI representa um alívio real no bolso de quem está comprando imóvel sem passar por banco. Uma etapa cara e demorada deixa de ser obrigatória, e o instrumento particular passa a ter caminho direto no cartório de registro de imóveis.

Mas simplicidade não significa descuido. O comprador economiza na escritura, sim — porém precisa investir ainda mais atenção na análise do contrato, na verificação da regularidade do vendedor e do imóvel e no registro imediato do instrumento. É o registro no cartório de imóveis, e não o contrato em si, que garante a segurança jurídica da compra.

Se você está prestes a fechar um negócio nessa modalidade, o próximo passo prático é claro: peça a certidão atualizada da matrícula do imóvel, revise o contrato com calma (idealmente com apoio jurídico) e leve o documento assinado ao cartório de registro de imóveis o quanto antes. A decisão do CNJ tirou uma pedra do caminho — cabe ao comprador aproveitar essa mudança com informação e cautela.

Referências

• Decisão do Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell, de 24/07 — CNJ.