Doações de imóveis em MS sobem 165% com temor de alta do ITCMD

Se você já pensou em passar um imóvel para os filhos ainda em vida, provavelmente vai se interessar pelo movimento que está acontecendo nos cartórios brasileiros — especialmente em Mato Grosso do Sul, onde as doações de imóveis registraram um salto de 165% em 2025 na comparação com o ano anterior, segundo dados de cartórios do estado. O fenômeno não é aleatório: ele está diretamente ligado à expectativa de alta do ITCMD, o imposto estadual que incide sobre heranças e doações, dentro do pacote de mudanças da reforma tributária.

A lógica das famílias que estão correndo aos cartórios é simples: se o imposto vai subir, é melhor transferir agora, pagando a alíquota atual, do que deixar para depois — ou pior, deixar para os herdeiros pagarem uma conta mais alta em um futuro inventário. Neste guia, você vai entender o que exatamente está mudando, por que Mato Grosso do Sul virou o epicentro desse movimento, se faz sentido antecipar uma doação de imóvel no seu caso e quais cuidados precisam ser tomados antes de assinar a escritura.

Por que as doações de imóveis dispararam em Mato Grosso do Sul

O número impressiona: alta de 165% nas doações de imóveis registradas em cartórios do estado ao longo de 2025. Mato Grosso do Sul concentra um perfil relevante para esse tipo de operação — famílias com patrimônio rural, propriedades urbanas em Campo Grande, Dourados e Três Lagoas, e uma parcela significativa de contribuintes que acompanham de perto o debate tributário.

O gatilho para essa corrida é a percepção de que a janela para transferir patrimônio pagando pouco imposto está se fechando. Hoje, o ITCMD em Mato Grosso do Sul opera com alíquotas relativamente baixas quando comparadas às de outros estados. Com a reforma tributária, a expectativa do mercado e das assessorias jurídicas é de que essa alíquota suba nos próximos anos, acompanhando um movimento que deve se repetir em quase todo o país.

Quando o contribuinte doa um imóvel em vida, ele paga o ITCMD sobre o valor do bem naquele momento — e essa é a regra que está sendo antecipada. Se a transferência acontecer depois da mudança, a alíquota poderá ser significativamente maior, principalmente para patrimônios de valor mais alto.

Outro ponto que ajuda a explicar o salto em MS é que muitos donos de terra e imóveis rurais estão aproveitando para reorganizar a sucessão familiar de uma vez, incluindo cláusulas de usufruto (que garantem ao doador o direito de continuar usando o bem enquanto viver) e cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, blindando o patrimônio contra futuras disputas.

O que muda no ITCMD com a reforma tributária

A reforma tributária brasileira, aprovada em suas etapas iniciais em 2023 e regulamentada em fases seguintes, trouxe uma mudança estrutural para o ITCMD que ainda está sendo internalizada pelos estados. O ponto central: o ITCMD passa a ser obrigatoriamente progressivo em todo o Brasil.

O que isso significa na prática? Antes, cada estado tinha liberdade para adotar alíquota única ou progressiva. Muitos, como Mato Grosso do Sul, trabalhavam com alíquotas menores e mais simples. Com a nova regra, quanto maior o valor doado ou herdado, maior será a alíquota aplicada — em bases semelhantes às do imposto de renda.

A alíquota máxima do ITCMD hoje é limitada a 8%, teto fixado pelo Senado Federal. Há discussões em curso sobre uma eventual revisão desse teto, embora ainda sem definição concreta em tramitação.

Outras mudanças importantes da reforma nesse imposto:

• Cobrança sobre bens no exterior: o ITCMD passou a poder ser cobrado sobre heranças e doações envolvendo bens ou doadores fora do Brasil, algo que antes era juridicamente controverso.
• Definição do estado competente: a reforma esclareceu qual estado tem direito de cobrar o imposto em situações envolvendo doadores e beneficiários em locais diferentes, reduzindo brechas de planejamento.
• Progressividade obrigatória: todos os estados terão que adaptar suas leis para adotar faixas progressivas, o que na maioria dos casos representa aumento efetivo da carga para patrimônios médios e altos.

Essas mudanças criam um cenário claro: para quem tem imóvel e planeja passá-lo para filhos ou netos, os próximos meses podem representar a última janela para operar sob as regras atuais.

Vale a pena antecipar a doação de imóvel em 2026?

A resposta honesta é: depende. Antecipar uma doação de imóvel é uma decisão de planejamento sucessório e patrimonial — não é uma jogada financeira isolada. Alguns pontos precisam ser analisados com calma antes de agir.

Quando faz sentido antecipar:

• Você tem patrimônio imobiliário relevante e vários herdeiros, e quer evitar disputas futuras.
• O imposto atual no seu estado está claramente abaixo do que se projeta para o pós-reforma.
• Você quer manter o controle do bem: é possível doar reservando o usufruto vitalício, ou seja, continuar morando no imóvel ou recebendo o aluguel dele até o fim da vida.
• Existe risco patrimonial no seu nome (por exemplo, atividade empresarial com exposição a dívidas) e a doação com cláusulas protetivas pode preservar o bem para a família.

Quando talvez não valha a pena:

• O imóvel é seu único bem e sua fonte de segurança financeira. Doar sem estruturar bem pode gerar dependência dos filhos no futuro.
• Você tem menos de 60 anos e ainda pode acumular mais patrimônio: pode ser melhor aguardar e estruturar tudo de uma vez.
• Os herdeiros são muito jovens ou têm situações patrimoniais instáveis (dívidas, casamento em comunhão de bens sem pacto antenupcial, processos em curso).
• O custo total da operação hoje (ITCMD + ITBI, quando aplicável, + custas de cartório + honorários) supera a economia projetada com a alta futura do imposto.

É importante lembrar que a doação não é gratuita: além do ITCMD, há custas cartorárias e, dependendo do estado, taxas adicionais. Um imóvel de valor mais alto pode gerar uma conta relevante entre imposto e emolumentos — vale simular no seu caso concreto.

Cuidados jurídicos e tributários antes de doar um imóvel

A doação em vida é irrevogável na maioria dos casos — ou seja, uma vez feita, dificilmente pode ser desfeita. Por isso, alguns cuidados são fundamentais:

1. Reserve o usufruto. A doação com reserva de usufruto permite que o doador continue usando o bem, recebendo aluguéis e mantendo o controle prático da propriedade. Só na morte do doador é que a plena propriedade se consolida com o donatário.

2. Considere as cláusulas de proteção. Incomunicabilidade (o bem não entra na comunhão do casamento do donatário), impenhorabilidade (protege contra credores) e reversão (bem volta ao doador se o donatário morrer antes) são recursos jurídicos importantes.

3. Respeite a legítima. A legislação brasileira determina que 50% do patrimônio de quem tem herdeiros necessários (filhos, cônjuge, pais) precisa ser preservado para eles. Doações que ultrapassem a parte disponível podem ser questionadas judicialmente no futuro.

4. Avalie o impacto no imposto de renda. A doação pode gerar obrigações de declaração tanto para o doador quanto para o donatário. Além disso, se o imóvel for vendido pelo donatário no futuro, o ganho de capital será calculado com base no valor de doação — o que pode ter efeitos tributários relevantes.

5. Não faça sozinho. Este é um tipo de decisão que exige acompanhamento profissional. Um advogado especializado em direito sucessório, junto com um contador, consegue montar o cenário mais eficiente para cada família.

6. Cuidado com fraudes contra credores. Doar um imóvel para "tirar do próprio nome" quando já existem dívidas ou processos em curso pode ser interpretado como fraude e a operação ser desfeita judicialmente.

O que fazer agora: um resumo prático

O movimento observado em Mato Grosso do Sul — com alta de 165% nas doações de imóveis em 2025 — é um sinal claro de que famílias com patrimônio estão se antecipando à nova realidade tributária. As mudanças no ITCMD provocadas pela reforma tributária são reais e tendem a elevar a carga sobre heranças e doações nos próximos anos.

Se você tem imóveis e está pensando em planejamento sucessório, o momento é oportuno para ao menos fazer as contas. O próximo passo prático é:

1. Levantar seu patrimônio total e identificar quais bens fariam sentido transferir.
2. Simular o custo atual da doação (ITCMD + custas) no seu estado.
3. Comparar com o cenário projetado após a plena vigência das novas regras.
4. Buscar orientação com um advogado especializado em sucessões e um contador antes de assinar qualquer coisa.

A reforma tributária vai continuar produzindo mudanças por vários anos. Quem se planejar agora terá mais controle sobre a conta que vai chegar — e sobre como o patrimônio de uma vida inteira será distribuído para a próxima geração.

Referências

• Reportagem original: Seu Crédito Digital.
• Dados de doações em cartórios de Mato Grosso do Sul em 2025: Anoreg-MS.
• Emenda Constitucional 132/2023 (reforma tributária) e legislação complementar sobre o ITCMD.