IRPF Mínimo 2027: doar imóvel a filho pode gerar imposto duplo

Passar um imóvel para os filhos em vida sempre foi uma das estratégias mais usadas por famílias brasileiras para organizar a herança e reduzir custos futuros. A lógica é simples: em vez de deixar tudo para o inventário, o pai ou a mãe doa o bem ainda em vida, paga o imposto estadual devido e pronto — a sucessão está resolvida. Só que essa conta, que já era conhecida, pode mudar de forma significativa a partir de 2027, quando entra em vigor a nova regra do chamado IRPF Mínimo, o IRPF-M.

O ponto que está preocupando quem faz planejamento sucessório é claro: uma doação de imóvel, que hoje é tributada apenas pelo ITCMD (imposto estadual sobre heranças e doações), pode passar a ser alcançada também pelo IRPF Mínimo federal. Na prática, o mesmo ato — transferir o imóvel de graça para um filho — geraria duas cobranças: uma pelo estado e outra pela União. É essa possível dupla tributação que este guia vai destrinchar, em linguagem direta, para você entender o que realmente está em jogo antes que a nova regra passe a valer.

Ao longo do texto, você vai ver o que é o IRPF Mínimo, como o imposto sobre doações funciona hoje, onde exatamente aparece a "segunda camada" de tributação, quem tende a ser atingido, quem provavelmente não será afetado e o que dá para fazer, ainda em 2026, para não ser pego de surpresa.

O que é o IRPF Mínimo e por que ele mexe com doações

O IRPF Mínimo é uma nova regra dentro da reforma da tributação da renda que estabelece um piso de imposto de renda para contribuintes de altíssima renda. A ideia central do modelo é a seguinte: quem ganha acima de um determinado patamar anual deve pagar, no mínimo, uma alíquota efetiva de imposto de renda — mesmo que a maior parte dos seus rendimentos venha de fontes hoje isentas ou tributadas de forma reduzida, como lucros e dividendos, ganhos com determinados investimentos ou transferências patrimoniais.

O detalhe que muda tudo para o planejamento sucessório é o conceito de "renda" adotado pela nova regra. Diferente do modelo atual, em que doações e heranças ficam fora da base do Imposto de Renda da Pessoa Física, a proposta do IRPF-M tende a considerar como acréscimo patrimonial praticamente tudo que aumenta o patrimônio do contribuinte no ano — inclusive valores recebidos por doação. Ou seja: aquele filho que recebeu um apartamento do pai passa a ter, do ponto de vista federal, um aumento de patrimônio no ano, e esse aumento pode compor a base sobre a qual o IRPF Mínimo será calculado.

É aqui que mora a discussão que motivou esta reportagem. A tributação de doações, no Brasil, é competência dos estados, por meio do ITCMD. Ao trazer a doação também para dentro da base federal do IRPF-M, cria-se uma sobreposição entre um imposto estadual (que já incide sobre o valor do bem doado) e um imposto federal (que passaria a incidir sobre o mesmo evento econômico). Do ponto de vista prático, para a família que está transferindo o imóvel, o que interessa é o resultado final: sai mais caro passar patrimônio adiante.

A alíquota exata do IRPF Mínimo e o limite de renda anual a partir do qual ele começa a se aplicar constam do texto em tramitação e devem ser confirmados na versão final da lei.

Como funciona hoje a tributação de doações de imóveis

Para entender o que muda, é fundamental relembrar como a conta funciona atualmente. Quando um pai ou uma mãe doa um imóvel para um filho, existem, em regra, dois impostos que precisam ser observados: o ITCMD e, em algumas situações específicas, o Imposto de Renda sobre ganho de capital.

O ITCMD é o imposto estadual que incide sobre heranças e doações. Cada estado define sua própria alíquota, dentro do teto fixado pelo Senado Federal, e também os valores de isenção e as regras de cálculo. A alíquota costuma variar de estado para estado, e há projetos em discussão para tornar o imposto progressivo em todo o país, o que tende a encarecer as transmissões de patrimônios maiores.

Além do ITCMD, existe uma segunda cobrança que muita gente esquece: o ganho de capital, cobrado pela Receita Federal. Ele aparece quando o doador transfere o imóvel por um valor superior ao que constava na sua declaração de Imposto de Renda. Por exemplo: se o imóvel estava declarado por R$ 200 mil e a doação é feita usando o valor de mercado atual, de R$ 500 mil, a diferença de R$ 300 mil é tratada como ganho de capital do doador, sujeita à alíquota do IR sobre ganho de capital. Se o doador opta por transferir pelo mesmo valor da declaração, não há ganho de capital naquele momento — mas o custo de aquisição, para o donatário, também fica "congelado" no valor antigo, o que pode gerar imposto maior lá na frente, quando esse filho vender o imóvel.

O ponto é: já hoje, doar imóvel não é uma operação livre de imposto. Existe o ITCMD estadual e pode existir o IR de ganho de capital para o doador. O que muda com o IRPF Mínimo é a inclusão de uma nova camada — que atinge o donatário, e não mais só o doador.

Onde aparece a "segunda tributação" com o IRPF-M

A "dupla tributação" que dá título a esta matéria não é uma bitributação no sentido técnico jurídico, e essa distinção é importante para o leitor não se perder. O que acontece, na prática, é uma sobreposição de bases: o mesmo evento econômico — a transferência gratuita de um imóvel — passa a ser considerado por dois tributos diferentes, um estadual e outro federal.

Do lado estadual, permanece o ITCMD sobre o valor do bem doado, como já ocorre hoje. Do lado federal, com o IRPF Mínimo, o valor recebido pelo donatário tende a entrar no cálculo do rendimento anual dele. Se esse contribuinte já estiver acima do limite de renda a partir do qual o IRPF-M passa a incidir, a doação empurra o resultado do ano para cima e pode fazer com que ele precise complementar o imposto até atingir a alíquota mínima efetiva prevista na nova regra.

Um exemplo torna a conta mais palpável. Suponha um profissional que já receba rendimentos elevados via lucros e dividendos ao longo do ano. Se ele receber, além disso, um imóvel de R$ 1 milhão em doação dos pais, esse R$ 1 milhão entra na base do IRPF-M como acréscimo patrimonial. Ao final do ano, ao calcular a alíquota efetiva de imposto de renda paga por ele sobre o total, o resultado pode ficar abaixo do piso definido pela nova regra. Nesse caso, ele teria que pagar a diferença — e essa diferença nasce, em boa parte, do fato de ter recebido o imóvel.

A família, olhando de fora, vê o seguinte: o mesmo imóvel gerou pagamento de ITCMD (pelo doador ou pelo donatário, conforme a legislação estadual) e ainda contribuiu para uma cobrança federal de IRPF Mínimo do donatário. Ou seja: passar o bem adiante ficou mais caro.

O que muda no planejamento sucessório a partir de 2027

A vigência da nova regra está prevista para 2027, o que coloca 2026 como um ano decisivo para quem tem imóveis e vinha adiando o planejamento. Do ponto de vista prático, três movimentos passam a merecer atenção redobrada.

O primeiro é a antecipação de doações. Famílias que já tinham a intenção de transferir imóveis para filhos, e que hoje conseguiriam fazer isso pagando apenas o ITCMD e, quando aplicável, o ganho de capital, tendem a olhar com mais interesse para concluir a operação antes da entrada em vigor do IRPF-M. Isso não significa correr de qualquer forma — cada caso precisa considerar o valor do imóvel, o estado onde está registrado, o valor de aquisição declarado e o perfil de renda do donatário.

O segundo movimento é a reavaliação do uso de holdings familiares. A holding patrimonial — uma empresa criada para concentrar os bens da família e distribuir cotas entre os herdeiros — é uma estrutura que continua fazendo sentido para muitas famílias, mas o desenho tributário dela precisa ser revisto à luz do IRPF-M. A distribuição de lucros e dividendos e a cessão de cotas passam a interagir com a nova regra, e uma estrutura que era eficiente sob as regras antigas pode não ser mais.

O terceiro ponto é a atenção ao valor declarado do imóvel. Se o valor de aquisição na declaração do doador está muito defasado em relação ao valor de mercado, a diferença pode gerar ganho de capital hoje, mas também abre espaço para uma base maior de IRPF-M no futuro, quando a doação for feita. Não existe uma resposta única aqui: em alguns casos, atualizar o valor declarado é vantajoso; em outros, não. É um cálculo caso a caso.

O que fica claro é que planejamento sucessório deixa de ser um assunto "para depois". Quem tem patrimônio imobiliário e pretende transferir bens dentro da família precisa fazer as contas nos próximos meses, antes de a nova regra passar a valer.

Quem realmente será afetado (e quem provavelmente não)

Um cuidado importante desta reportagem é não gerar pânico em quem não será atingido pela mudança. O IRPF Mínimo foi desenhado para alcançar contribuintes de alta renda — não o trabalhador CLT médio, não o aposentado que recebe um ou dois salários mínimos, não a família que vive de renda média.

Na prática, tende a ser afetado por essa dupla camada de tributação sobre doações de imóveis o contribuinte que preenche, ao mesmo tempo, dois requisitos: recebe rendimentos anuais acima do piso definido pela nova regra e é donatário (ou vai se tornar) de um bem relevante, como um imóvel de valor considerável ou cotas de empresa familiar. Se você não se encaixa nesse perfil, o impacto direto do IRPF-M sobre a sua sucessão tende a ser pequeno ou nulo.

Isso não significa que quem tem patrimônio menor pode ignorar o assunto. O ITCMD, imposto estadual, segue existindo — e há projetos de tornar as alíquotas progressivas em todo o país, o que pode elevar o custo de transferências mesmo para famílias de classe média. Além disso, o valor do imóvel para fins de ITCMD costuma acompanhar o valor de mercado, e não o valor declarado, o que já hoje pega muita gente de surpresa.

A conclusão é: para quem tem alto patrimônio e alta renda, o IRPF-M é um alerta grande e imediato; para quem tem patrimônio médio, o assunto principal continua sendo o ITCMD e o custo de inventário — mas vale acompanhar a regulamentação para não ser pego desprevenido.

Como se preparar antes da nova regra entrar em vigor

Com 2027 no horizonte, quem tem imóveis e pensa em organizar a sucessão pode adotar uma rotina simples de decisões nos próximos meses. Não se trata de fórmula única, mas de perguntas que precisam ser respondidas antes de qualquer ato.

O primeiro passo é mapear o patrimônio. Fazer uma lista clara dos imóveis, valores declarados, valores de mercado aproximados e estados em que estão registrados. Sem essa foto, nenhuma conta de imposto faz sentido.

O segundo é entender a alíquota de ITCMD do estado. Como cada estado tem regras próprias e faixas próprias, o custo da doação pode variar bastante dependendo de onde o imóvel está registrado. Essa informação está disponível nas secretarias estaduais de fazenda.

O terceiro passo é avaliar o perfil de renda do donatário. Se o filho que vai receber o imóvel tem renda alta, a nova regra do IRPF-M pesa mais. Se tem renda mais modesta, o impacto federal tende a ser menor. Essa análise ajuda a decidir para quem doar primeiro e em que ordem organizar a sucessão.

O quarto é considerar estruturas alternativas. Doação com reserva de usufruto (em que os pais continuam usando o imóvel enquanto vivem), holding familiar e testamento são caminhos diferentes, com custos e efeitos tributários distintos. A escolha depende do tamanho do patrimônio e do objetivo da família — proteger contra inventário, distribuir em vida, garantir renda para os pais, evitar disputa entre herdeiros.

Por fim, o quinto passo é buscar apoio profissional qualificado. Planejamento sucessório envolve direito de família, direito tributário e contabilidade ao mesmo tempo. Contadores e advogados tributaristas são os profissionais certos para desenhar a operação. Este texto tem função informativa — ele ajuda você a chegar melhor preparado à conversa técnica, não substitui essa conversa.

A regra do IRPF Mínimo ainda depende de detalhes finais de regulamentação, mas o desenho geral já é conhecido o suficiente para orientar decisões. Quem tem patrimônio imobiliário e vinha empurrando o tema com a barriga tem, agora, uma janela clara de tempo — o ano de 2026 — para tomar decisões antes que a conta fique mais cara. Ignorar essa janela é escolha, também, com consequência tributária.

Referências

• Consultor Jurídico (Conjur) — artigo sobre IRPF-M e a inclusão de acréscimos patrimoniais na base do imposto.
• Reforma da tributação da renda / projeto de lei do IRPF Mínimo, com vigência prevista para 2027 e foco em contribuintes de alta renda.
• Receita Federal — regras aplicáveis ao ITCMD estadual e ao IR sobre ganho de capital em doações de imóveis.