Receita nega isenção de IR em venda de imóvel para construir

Vender um imóvel e usar o dinheiro para construir outra casa ou para terminar uma obra em andamento é um caminho comum entre famílias brasileiras que querem trocar de moradia sem passar por um financiamento. Muita gente faz isso confiando que, se aplicar o valor recebido em outro imóvel residencial, não vai precisar pagar Imposto de Renda sobre o lucro da venda. Só que a Receita Federal acaba de dar uma resposta que muda esse cálculo: em uma decisão recente, o Fisco entendeu que essa isenção só vale para a compra de um imóvel pronto — não para construir do zero, nem para quitar as parcelas de uma obra que já está sendo tocada.

A orientação está na Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, um documento em que a Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) fixa como a Receita vai interpretar a lei em todo o país. Na prática, quando a Cosit publica uma solução, todos os auditores fiscais passam a seguir aquela leitura — e o contribuinte que fizer diferente corre o risco de cair na malha fina e ser autuado. Por isso, quem está pensando em vender um imóvel para tocar uma construção precisa entender exatamente o que mudou e como se planejar para não ser surpreendido com uma cobrança de imposto que imaginava não existir.

Nesta matéria, você vai entender de forma direta: o que a Cosit 108/2026 decidiu; qual era a regra que muita gente conhecia e por que ela está sendo lida de forma mais restrita; em quais situações a isenção continua valendo; e o que fazer para não pagar imposto indevidamente ao trocar de imóvel.

O que diz a Solução de Consulta Cosit 108/2026 sobre isenção de IR

A Solução de Consulta Cosit 108/2026 tratou de uma dúvida clássica: quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro para construir outra moradia — seja levantando uma casa do zero em terreno próprio, seja quitando prestações de uma obra que já estava em curso — pode ser enquadrado na isenção de Imposto de Renda sobre o ganho de capital?

A resposta da Receita foi negativa. Segundo o entendimento firmado, a isenção prevista na legislação alcança apenas a aquisição de imóvel residencial já existente. Construir uma casa nova, contratar mão de obra e material para uma edificação, ou usar o dinheiro para pagar parcelas de uma construção em andamento não são operações consideradas equivalentes a "comprar imóvel residencial" para fins da isenção.

Ou seja, mesmo que o contribuinte reinvista 100% do valor recebido dentro do prazo legal em uma obra própria, se essa obra não se enquadrar como aquisição de imóvel pronto, a Receita entenderá que o ganho de capital é tributável. Isso muda o planejamento de muita gente que confiava em uma leitura mais ampla da regra.

É importante lembrar que uma Solução de Consulta Cosit tem efeito vinculante dentro da Receita Federal. Isso significa que, a partir da sua publicação, todos os fiscais passam a aplicar aquela interpretação — e o contribuinte que se sentir prejudicado terá de discutir na esfera administrativa ou judicial para tentar reverter uma autuação. Não é uma opinião isolada de um auditor; é a posição oficial do órgão.

A regra da isenção de IR na venda de imóvel residencial

Para entender por que a Cosit 108/2026 causou incômodo, é preciso relembrar como funciona a chamada isenção do ganho de capital na venda de imóvel residencial. Pela regra geral, quando uma pessoa física vende um imóvel por um valor maior do que pagou, a diferença — o ganho de capital — é tributada pelo Imposto de Renda, com alíquotas escalonadas conforme o valor do lucro.

Existe, porém, uma exceção prevista em lei: se o vendedor for pessoa física, o imóvel for residencial e o dinheiro recebido for aplicado na aquisição de outro imóvel residencial, localizado no país, dentro do prazo legal contado da venda, o ganho de capital fica isento de IR. Esse benefício foi criado justamente para estimular a mobilidade habitacional e não punir a família que apenas troca de casa.

O ponto sensível é o que a lei chama de "aquisição". Muita gente interpretava — e ainda interpreta — que gastar o dinheiro em uma construção é uma forma de adquirir imóvel residencial, afinal a casa nova também é residencial. A Cosit 108/2026, no entanto, adotou uma leitura literal: adquirir é comprar algo que já existe como imóvel; não é edificar, reformar ou concluir uma obra.

Essa interpretação restritiva não é nova em decisões pontuais, mas ganhou peso ao ser consolidada em uma Solução de Consulta Cosit, que orienta toda a máquina fiscal. Na prática, contribuintes que estavam confortáveis em usar o dinheiro da venda para tocar uma construção agora precisam repensar o planejamento tributário.

Por que construir ou quitar obra não entra na isenção

O raciocínio da Receita se apoia em três pilares. O primeiro é o argumento literal: a lei fala em aquisição de imóvel residencial, e adquirir, na leitura do Fisco, é um ato de compra de bem já existente. Terreno com obra em andamento não é considerado imóvel residencial pronto — é um imóvel em construção, o que muda o enquadramento.

O segundo pilar é o argumento de controle. A Receita tem dificuldade prática em fiscalizar construções, porque envolvem inúmeros pagamentos, prestadores diferentes, prazos que se estendem por anos e valores que se misturam com reformas, ampliações e melhorias. Ao restringir a isenção à compra de um imóvel formalmente registrado em cartório em nome do comprador, o Fisco cria um ponto de checagem único — a escritura pública ou o contrato de compra e venda — em vez de precisar acompanhar uma obra ao longo do tempo.

O terceiro pilar é o argumento de coerência com decisões anteriores. A Cosit já vinha sinalizando essa linha em outras respostas a consultas: a isenção não alcança a construção de imóvel em terreno próprio. A Solução 108/2026 consolida esse entendimento e o transforma em orientação de aplicação obrigatória para os auditores.

Na ponta, isso significa: se você vendeu um apartamento e usou o dinheiro para levantar uma casa em um terreno que já era seu, a Receita vai considerar que houve venda com ganho de capital tributável — e não uma simples troca de moradia isenta. O mesmo vale para quem vendeu um imóvel e usou o valor para quitar as prestações de uma obra contratada com uma construtora antes da venda. Nos dois casos, o entendimento é o mesmo: não houve aquisição de imóvel residencial nos termos da isenção.

Vale destacar que essa é a leitura administrativa da Receita. O contribuinte que discordar pode judicializar a questão, e há decisões na esfera judicial que já reconheceram, em casos específicos, uma leitura mais ampla do benefício. Mas isso exige processo, tempo e assessoria jurídica — o caminho mais seguro é conhecer a regra antes de vender.

Em quais situações a isenção continua valendo

Apesar da restrição, a isenção de IR sobre ganho de capital não acabou. Ela continua plenamente aplicável nas hipóteses em que a operação se encaixa no que a Receita entende por "aquisição de imóvel residencial". Entre as situações que continuam cobertas estão:

• Comprar um apartamento pronto de um vendedor, com escritura e transferência no cartório.
• Comprar uma casa já construída, novamente com registro formal em nome do comprador.
• Comprar imóvel na planta, quando a operação é formalmente uma aquisição junto à incorporadora, com contrato de compra e venda registrado — nesse caso o entendimento pode variar, e é aconselhável consultar orientação especializada.

Continuam fora do benefício, segundo o entendimento fixado pela Receita:

• Construir um imóvel do zero em terreno próprio, mesmo que já registrado em cartório.
• Usar o dinheiro para pagar parcelas de uma obra já contratada antes da venda.
• Financiar ampliações, reformas estruturais ou construção de segunda unidade em terreno próprio.

Outro cuidado importante é o prazo. A lei exige que o reinvestimento ocorra dentro do prazo legal contado da celebração do contrato de venda — e a contagem começa na data do contrato, não no recebimento efetivo do dinheiro. Perder esse prazo derruba a isenção, mesmo que a operação seja de aquisição de imóvel pronto.

Existe ainda uma limitação de uso do benefício: a isenção só pode ser utilizada uma vez a cada determinado intervalo previsto em lei. Quem vendeu e comprou imóvel usando a isenção há pouco tempo precisa checar se ainda tem direito a repetir a operação sem tributação.

Como se planejar para não pagar IR indevidamente

Diante da Cosit 108/2026, quem está pensando em vender um imóvel para trocar de moradia precisa incluir o Imposto de Renda no planejamento — e não apenas o valor da venda e o custo da obra. Alguns passos práticos ajudam a evitar surpresas:

1. Antes de assinar a venda, defina o destino do dinheiro. Se o objetivo é comprar um imóvel pronto, a isenção tende a valer, desde que o prazo legal seja respeitado. Se o objetivo é construir ou quitar obra, a Receita vai considerar o ganho de capital tributável, e o imposto precisa entrar na conta.

2. Calcule o ganho de capital antes de vender. O lucro é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado. Se você comprou há muitos anos por um valor baixo e agora vende por um valor alto, o ganho tributável pode ser expressivo. A legislação prevê fatores de redução para imóveis adquiridos há mais tempo — vale conferir com um contador.

3. Guarde todos os comprovantes de benfeitorias. Reformas, ampliações e melhorias feitas ao longo do tempo, desde que comprovadas com notas fiscais, podem ser somadas ao custo de aquisição do imóvel e reduzir o ganho de capital tributável — o que diminui o imposto devido, ainda que a isenção da Cosit não se aplique.

4. Se a venda já ocorreu e o dinheiro foi para construção, procure orientação. Nesses casos, é preciso apurar o imposto, recolher com os acréscimos cabíveis e, se houver base jurídica, avaliar a discussão administrativa ou judicial. Deixar de recolher e apostar em não ser fiscalizado tende a sair mais caro no médio prazo, considerando multa e juros.

5. Cuidado com a declaração do ano seguinte. O ganho de capital em venda de imóvel deve ser apurado no programa GCAP da Receita e transportado para a Declaração de Imposto de Renda. Um erro comum é declarar como isento algo que, segundo o entendimento atual, é tributável — e isso costuma cair em malha.

A Solução de Consulta Cosit 108/2026 não muda a lei, mas muda a forma como a Receita vai aplicá-la. Para o contribuinte, o recado é objetivo: se o plano é vender uma moradia para tocar uma obra, é seguro assumir que o Imposto de Renda sobre o ganho de capital será cobrado, e planejar as finanças com esse custo já incluído. Isso evita a frustração de imaginar que a operação é neutra do ponto de vista tributário e descobrir, meses depois, uma cobrança que corrói boa parte do orçamento reservado para a construção.

O próximo passo prático, para quem está avaliando uma operação assim, é levantar dois números antes de qualquer decisão: quanto seria o ganho de capital tributável e qual o imposto correspondente. Com essa informação em mãos, é possível decidir com clareza se vale mais comprar um imóvel pronto — aproveitando a isenção — ou seguir com a construção pagando o IR devido. A escolha continua sendo do proprietário; o que muda é que agora ela deve ser feita com os olhos abertos para a nova posição da Receita Federal.

Referências

• Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 — Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal.
• Cobertura: https://www.contabeis.com.br/noticias/78510/