Reforma tributária e aluguel: quem paga IBS e CBS

A reforma tributária aprovada pelo Congresso já começa a ser sentida por um público que, até pouco tempo, não se preocupava tanto com imposto sobre consumo: os proprietários que vivem de aluguel. Isso porque o novo modelo tributário brasileiro, com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), passa a alcançar também a atividade de locação de imóveis, o que antes era tratado basicamente como rendimento de aluguel sob a ótica do Imposto de Renda.

A grande dúvida do proprietário é simples: “eu vou pagar mais imposto por causa disso?”. A resposta depende de dois fatores principais, que a nova legislação usa para separar quem entra no regime dos novos tributos de quem continua fora: quantos imóveis a pessoa aluga e quanto ela recebe por ano com essa atividade. Este guia explica, em linguagem simples, o que muda no bolso do locador, quem realmente vai pagar mais, quem escapa da nova cobrança e o que fazer agora para se preparar.

Como a reforma tributária muda a cobrança sobre aluguéis

Antes da reforma, o proprietário pessoa física que alugava um imóvel pagava, em regra, apenas Imposto de Renda sobre o valor recebido, aplicando a tabela progressiva mensal (carnê-leão). Não havia incidência de tributos sobre consumo, como PIS, Cofins ou ISS, para o locador comum, exatamente porque a atividade não era vista como prestação de serviço.

Com a implantação do IBS e da CBS, o país passa a adotar um modelo semelhante ao IVA (Imposto sobre Valor Agregado) existente em outros países. Nesse modelo, praticamente toda entrega de bens e serviços entra na base de cálculo dos novos tributos — e a locação de imóveis foi expressamente incluída. Ou seja: além do Imposto de Renda, parte dos locadores passará a recolher também IBS e CBS sobre o valor do aluguel.

Para suavizar o impacto, o legislador criou um redutor específico para o setor imobiliário, que diminui a alíquota efetiva aplicada sobre os aluguéis em comparação com a alíquota-padrão do IBS/CBS. Na prática, o locador não paga a “alíquota cheia” do novo sistema, e sim uma alíquota reduzida. Ainda assim, para muitos proprietários, o custo tributário total tende a subir, já que se soma ao Imposto de Renda, que continua existindo. O percentual final da alíquota efetiva sobre aluguel, após aplicação do redutor, ainda depende de regulamentação específica.

Outro ponto importante: durante o período de transição, previsto para ocorrer ao longo dos próximos anos, IBS e CBS convivem com os tributos antigos e vão sendo majorados gradualmente. Isso significa que o impacto no bolso do locador não será sentido de uma vez só, mas de forma escalonada.

Quem entra no novo regime: os critérios que definem se você vai pagar

A reforma não jogou todos os locadores no mesmo balaio. Foram criados critérios objetivos para diferenciar quem é considerado “locador habitual” — e, portanto, contribuinte do IBS/CBS — de quem apenas aluga um imóvel eventualmente e continua fora desses tributos.

Os dois critérios centrais são:

Número de imóveis alugados pela mesma pessoa;
Receita anual bruta obtida com locação.

Quando o proprietário ultrapassa determinados limites nesses dois parâmetros, ele passa a ser tratado, para fins de IBS/CBS, como quem exerce atividade econômica de locação, e não mais como investidor pessoal ocasional. Os valores exatos (número mínimo de imóveis e teto de receita anual) constam da legislação da reforma e devem ser confirmados no texto vigente da Lei Complementar antes de qualquer decisão de planejamento.

A lógica é razoável: quem tem um imóvel a mais e complementa a renda com um aluguel não é equiparado a uma imobiliária. Já quem detém uma carteira relevante de imóveis, com receita expressiva, é enquadrado como agente econômico. O objetivo do legislador foi justamente evitar que grandes locadores continuem sem pagar tributos sobre consumo enquanto o comércio, os serviços e a indústria recolhem.

Locador pessoa física: em quais casos ainda dá para ficar de fora

Esta é provavelmente a parte mais importante para o pequeno proprietário. A boa notícia é que a maior parte dos locadores individuais tende a continuar fora do IBS e da CBS, desde que respeite os critérios de exclusão.

Em linhas gerais, permanece fora do novo regime o proprietário que:

Possui poucos imóveis alugados (dentro do limite definido pela lei);
Recebe, no total do ano, uma quantia de aluguéis abaixo do teto de receita fixado pela reforma;
Não exerce a locação como atividade empresarial organizada, ou seja, não tem CNPJ voltado para esse fim.

Quem se encaixa nesse perfil deve continuar recolhendo apenas o Imposto de Renda sobre o aluguel, via carnê-leão ou na declaração anual, como já fazia. Não haverá acréscimo de IBS/CBS.

Já o proprietário que combina alta receita anual e número expressivo de imóveis passa a ser tratado como contribuinte dos novos tributos. É comum que essa mudança pegue de surpresa quem tem herança familiar de vários imóveis alugados, ou quem foi acumulando quitinetes e apartamentos ao longo dos anos como estratégia de aposentadoria. Nesses casos, vale sentar com um contador antes do início da vigência plena do novo sistema, porque a decisão entre manter os imóveis em nome da pessoa física ou constituir uma pessoa jurídica pode mudar bastante o imposto final a pagar.

Outro ponto de atenção: contratos de locação por temporada, hospedagem em plataformas digitais e locações comerciais podem ter tratamento diferenciado, principalmente porque muitas dessas situações já eram vistas como prestação de serviço. Quem opera nesse formato — aluguel de curta duração, temporada, Airbnb — precisa considerar que, mesmo com poucos imóveis, pode acabar sendo enquadrado como contribuinte, dependendo da forma como a atividade é exercida e das regras específicas de enquadramento a serem detalhadas na regulamentação.

Fundos imobiliários e locação via empresa: o que muda

Quem investe em imóveis por meio de fundos imobiliários (FIIs) também precisa acompanhar o assunto. Os FIIs têm regras próprias e continuam com estrutura tributária específica, mas a atividade de locação exercida pelo fundo passa a ser observada dentro da nova lógica de IBS/CBS. Isso pode impactar a rentabilidade líquida do fundo repassada ao cotista, ainda que a distribuição de rendimentos ao investidor pessoa física siga tendo tratamento diferenciado. O efeito específico sobre a base de cálculo dos rendimentos distribuídos dependerá da regulamentação.

Já o proprietário que aluga imóveis por meio de pessoa jurídica — uma holding imobiliária, por exemplo — precisa refazer as contas. As antigas contribuições (PIS e Cofins) serão substituídas pela CBS, e a nova estrutura pode gerar carga maior, menor ou equivalente, dependendo do regime tributário da empresa (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real) e da alíquota efetiva aplicada ao aluguel após o redutor setorial. É justamente essa comparação — pessoa física dentro dos limites de isenção versus holding pagando IBS/CBS com redutor versus holding tributada pelo lucro — que passa a ser o novo debate dos próximos anos entre contadores e investidores imobiliários.

Além disso, o custo administrativo cresce. Emitir documento fiscal, apurar créditos e entender o que gera direito a abatimento no novo sistema não é trivial, principalmente para quem sempre tratou o aluguel como “dinheiro no bolso, uma vez por mês”. Esse novo peso operacional é um custo indireto da reforma que também merece atenção.

O que fazer agora para não ser pego de surpresa

A reforma tributária ainda está em fase de regulamentação e a cobrança do IBS e da CBS será implantada de forma gradual. Isso dá algum tempo para o locador se preparar, mas não é motivo para deixar a decisão para depois. Alguns passos práticos:

Levante a foto real da sua situação. Quantos imóveis você tem alugados hoje? Quanto entra por mês, considerando todos eles somados? Multiplique por 12 e compare com os limites que a legislação define para enquadramento como contribuinte de IBS/CBS.
Separe a locação residencial da comercial e da de temporada. As regras podem variar, e misturar tudo atrapalha o planejamento.
Converse com um contador antes da virada. Simulações comparando manter na pessoa física, migrar para uma holding ou até vender imóveis pouco rentáveis podem economizar milhares de reais nos próximos anos.
Guarde documentação. Contratos, recibos e comprovantes de despesas com o imóvel (IPTU, manutenção, condomínio quando pago pelo locador) tendem a ser ainda mais importantes para calcular a base de cálculo correta.
Fique atento à regulamentação. Muitos pontos operacionais serão definidos por normas complementares publicadas pela Receita Federal e pelos entes federativos. É nesses detalhes que mora o real impacto no bolso.

A reforma tributária não veio para “acabar” com quem vive de aluguel, mas mudou o tabuleiro. O locador que entender rapidamente em qual regra se encaixa, e que planejar a estrutura dos seus imóveis com base nos novos critérios, tende a proteger a rentabilidade da carteira. Quem deixar para pensar no assunto só quando o boleto do imposto chegar corre o risco de descobrir, tarde demais, que estava do lado errado da linha de corte.

Referências

Lei Complementar da Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) — instituição do IBS e da CBS, inclusão da locação de imóveis, redutor setorial, critérios de enquadramento por número de imóveis e receita anual e regras de transição.
Receita Federal do Brasil e demais entes competentes — normas complementares de regulamentação operacional do novo sistema.