Reforma tributária e imóveis: o que muda para comprar e vender

A reforma tributária aprovada por meio da Emenda Constitucional nº 132/2023 muda de forma profunda a maneira como o Brasil cobra impostos sobre o consumo — e isso inclui um mercado que envolve o maior patrimônio da vida da maioria das famílias brasileiras: os imóveis. Quem pretende comprar a casa própria, vender um apartamento herdado, investir em um terreno ou entrar no mercado de locação precisa entender, desde já, que as regras do jogo estão mudando.

A seguir, você vai aprender, em linguagem simples, o que a reforma tributária altera na tributação de compra e venda de imóveis, quais tributos passam a incidir sobre essas operações, como funcionará a redução específica prevista para o setor imobiliário e o que observar durante o período de transição para não pagar mais imposto do que o necessário.

O que muda na compra e venda de imóveis com a reforma tributária

Antes da reforma, as operações com imóveis já eram tocadas por uma série de tributos, mas de forma fragmentada: cada ente da federação cobrava o seu, com regras próprias. A União ficava com PIS e Cofins nas receitas das incorporadoras e construtoras; os estados cobravam ICMS em algumas etapas ligadas a materiais; os municípios cobravam o ISS sobre serviços de construção e o ITBI sobre a transmissão do imóvel entre pessoas vivas.

Com a EC 132/2023, esse desenho muda. O texto constitucional cria dois tributos principais sobre o consumo de bens e serviços: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência compartilhada entre estados e municípios. Juntos, eles substituem gradualmente PIS, Cofins, ICMS e ISS, formando o chamado modelo de IVA dual.

O ponto mais importante para quem lida com imóveis é este: as operações imobiliárias — venda de unidades novas, incorporação, loteamento, construção por encomenda e locação — passam a ser alcançadas por esse novo modelo de tributação sobre o consumo. Ou seja, o setor, que hoje é tributado de forma dispersa, entra em um regime unificado, com regras específicas previstas na própria Constituição.

O ITBI, imposto municipal que incide na transferência da propriedade entre compradores e vendedores, não foi extinto pela reforma. Ele continua existindo, cobrado pela prefeitura do local do imóvel, com as mesmas regras gerais que já valiam antes. Do mesmo modo, o ITCMD (imposto sobre heranças e doações) segue sendo cobrado pelos estados, embora tenha recebido ajustes específicos que fogem do escopo deste artigo.

Quais tributos passam a incidir sobre operações imobiliárias

Entender a nova estrutura ajuda a organizar o cálculo do custo de uma transação. Depois da plena vigência da reforma, o comprador ou vendedor de imóvel novo (ou o investidor que atua profissionalmente no setor) precisará observar, de forma combinada:

• CBS — contribuição federal que substitui PIS e Cofins nas operações com imóveis.
• IBS — imposto compartilhado entre estados e municípios que substitui, em relação ao setor, parcelas do ICMS e do ISS.
• ITBI — mantido, cobrado pelo município na transmissão onerosa entre vivos.
• Imposto de Renda sobre o ganho de capital — mantido, incidente sobre o lucro obtido pelo vendedor pessoa física quando o valor de venda supera o de aquisição, conforme regras da Receita Federal.

A lógica da CBS e do IBS é ser não cumulativa, ou seja, o que foi pago em etapas anteriores da cadeia (por exemplo, na compra de insumos da construção) pode ser aproveitado como crédito, evitando o chamado efeito cascata. Para o setor imobiliário, isso tende a tornar o cálculo mais transparente do que era o modelo de PIS/Cofins/ICMS/ISS, mas exige controle rigoroso das notas e documentos ao longo da obra.

Um ponto que costuma gerar dúvida entre compradores é: quem paga esses tributos, o comprador ou o vendedor? Do ponto de vista jurídico, o contribuinte é, em regra, o vendedor (a incorporadora, a construtora, o loteador ou o locador). Mas, do ponto de vista econômico, esses tributos entram no preço final da unidade. Por isso, a discussão da alíquota efetiva sobre imóveis tem impacto direto no valor pago pelo consumidor.

Redução de alíquota e regime específico para o setor imobiliário

A EC 132/2023 reconheceu que o setor imobiliário tem particularidades — como o peso do imóvel no orçamento das famílias, a longa duração das obras e o papel social da moradia — e por isso previu regimes específicos e reduções de alíquota para operações com bens imóveis.

O texto constitucional autoriza que uma lei complementar detalhe:

1. Um regime específico para operações com bens imóveis, incluindo compra, venda, incorporação, loteamento, construção e locação.
2. Uma redução da alíquota padrão de IBS e CBS aplicada às operações do setor, de modo que a carga tributária efetiva sobre imóveis seja menor do que a cobrada, por exemplo, sobre bens de consumo em geral.

O percentual exato dessa redução, os cálculos de créditos presumidos e o tratamento diferenciado para pessoas físicas que vendem imóveis eventualmente (por exemplo, um casal que vende o único imóvel para comprar outro) dependem da regulamentação por lei complementar.

O que já está claro é o desenho geral: o setor não foi excluído da reforma, mas também não foi tratado como qualquer outra atividade. A Constituição reconhece a necessidade de um tratamento próprio, o que aponta para uma carga sobre imóveis menor do que a alíquota padrão do IVA dual. Para o comprador, isso significa que o preço final do imóvel novo tende a refletir uma tributação diferenciada, e não a alíquota cheia divulgada em manchetes sobre a reforma.

Outro ponto sensível diz respeito à locação de imóveis. A reforma prevê que aluguéis passem a compor a base do IBS e da CBS quando exercidos de forma habitual e profissional, também com regime específico. Ou seja, quem tem vários imóveis alugados como atividade econômica passa a ter um tratamento distinto de quem eventualmente aluga a única unidade da família. Os detalhes dessa distinção — quantidade de imóveis, valor de receita e enquadramento — também dependem da regulamentação.

Transição, impacto no preço e o que o comprador deve observar

A reforma não entra em vigor de uma só vez. A EC 132/2023 estabeleceu um período longo de transição, no qual o modelo antigo (PIS, Cofins, ICMS, ISS) convive com o novo (CBS e IBS) por vários anos, até a substituição completa. Isso é especialmente relevante para imóveis, cuja obra e cujo pagamento se estendem por muitos meses ou anos.

Algumas orientações práticas para quem vai comprar, vender ou investir em imóveis nesse período:

• Peça memória de cálculo detalhada. Ao fechar a compra de um imóvel na planta, exija que a incorporadora demonstre como os tributos do modelo antigo e do modelo novo compõem o preço, especialmente se o contrato atravessa o período de transição.
• Confira o ITBI separadamente. O ITBI continua sendo pago à prefeitura no momento do registro. Esse valor não é afetado diretamente pela CBS e pelo IBS — é imposto municipal próprio, com alíquota definida pelo município.
• Guarde documentos da obra e das reformas. Para o vendedor pessoa física, o valor gasto em benfeitorias pode ser somado ao custo de aquisição na hora de calcular o ganho de capital tributável pelo Imposto de Renda, reduzindo o lucro sobre o qual incide o tributo. Essa regra é da Receita Federal e independe da reforma.
• Atenção a contratos longos. Contratos de compra e venda com pagamento parcelado por vários anos podem sofrer efeitos de reajuste tributário durante a transição. Cláusulas contratuais devem prever expressamente como eventuais mudanças de alíquota serão repassadas — ou não — ao comprador.
• Acompanhe a lei complementar. Os pontos mais concretos — como o percentual final de redução de alíquota para imóveis, o tratamento da locação e o regime das incorporadoras — estão sendo definidos em legislação infraconstitucional. Antes de assinar contratos de valor elevado, vale consultar um contador ou advogado tributarista atualizado.

Resumo prático e próximo passo

A reforma tributária, instituída pela EC 132/2023, não acaba com a tributação de imóveis, mas reorganiza essa cobrança em torno de dois tributos principais (CBS e IBS), mantém o ITBI municipal na transferência de propriedade e prevê um regime específico, com redução de alíquota, para operações imobiliárias. O ganho de capital do vendedor pessoa física continua sujeito ao Imposto de Renda conforme regras da Receita Federal.

Na prática, o comprador deve esperar mais transparência no cálculo (por conta da não cumulatividade) e uma tributação diferenciada em relação à alíquota padrão do consumo. Mas os percentuais finais e o tratamento detalhado de cada situação dependem da lei complementar em regulamentação — e por isso, antes de fechar um negócio imobiliário de valor relevante durante o período de transição, o passo mais prudente é buscar orientação profissional específica e revisar com cuidado todas as cláusulas tributárias do contrato.

Referências

• Emenda Constitucional nº 132/2023 — Presidência da República: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm
• Consultor Jurídico (ConJur): https://www.conjur.com.br/