STF julga ITBI de imobiliárias e ICMS no PIS/Cofins

O Supremo Tribunal Federal (STF) analisa dois temas tributários de grande repercussão econômica, com potencial de mexer no bolso do comprador de imóvel e no custo final de produtos e serviços consumidos por milhões de brasileiros. As discussões envolvem, de um lado, a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando um imóvel é integralizado ao capital de uma empresa imobiliária e, de outro, a inclusão dos créditos presumidos de ICMS na base de cálculo das contribuições ao PIS e à Cofins.

Embora pareçam assuntos exclusivos de contadores e advogados tributaristas, os efeitos práticos chegam rapidamente ao cidadão comum: o resultado influencia o preço final dos imóveis, o custo operacional de empresas que repassam tributos ao consumidor e a arrecadação de estados e municípios — que, no fim da conta, é bancada pelo trabalhador. Por isso vale acompanhar de perto o que a Corte está decidindo, como cada tese pode se firmar e, principalmente, o que fazer se você tem contrato de compra e venda em andamento ou é sócio de uma pequena empresa que integralizou imóveis no capital social.

A seguir, explicamos o que significa cada julgamento, por que eles importam, quem ganha e quem perde com cada desfecho possível e como se preparar para os próximos passos. Este texto foi escrito para quem nunca leu um acórdão na vida — mas quer entender por que uma decisão do STF pode encarecer (ou baratear) o próximo apartamento da família.

O que o STF está julgando sobre ITBI e imobiliárias

O ITBI é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono por meio de compra e venda. A alíquota varia de cidade para cidade, ficando, em regra, entre 2% e 3% do valor do imóvel. Quem paga é, na maioria dos casos, o comprador — e o pagamento é condição para registrar a escritura em cartório.

Existe, porém, uma regra na Constituição Federal (artigo 156, §2º, inciso I) que dá imunidade de ITBI quando um sócio integraliza um imóvel no capital social de uma empresa. Ou seja: em vez de entrar com dinheiro na sociedade, o sócio entrega um imóvel, e essa transferência, em tese, não paga ITBI. A exceção prevista no próprio texto constitucional é quando a atividade preponderante da empresa é justamente a compra, venda ou locação de imóveis — caso típico das imobiliárias.

A controvérsia que chegou ao STF trata de saber, em resumo, se essa exceção afasta totalmente a imunidade das imobiliárias ou se ainda existe alguma proteção parcial no momento da integralização.

A discussão ganhou peso porque, em 2020, o próprio Supremo firmou entendimento (Tema 796) no sentido de que a imunidade do ITBI, na integralização, tem alcance limitado — e municípios passaram a cobrar o imposto de forma mais agressiva sobre a diferença entre o valor declarado do imóvel e o valor de mercado.

O que se sabe é que a definição desse ponto tem efeito direto sobre o planejamento patrimonial de famílias que constituem holdings imobiliárias, sobre incorporadoras que recebem terrenos em permuta e sobre pequenas imobiliárias que estruturam seu capital com bens próprios. Se prevalecer a tese favorável aos municípios, o custo de organizar patrimônio via empresa aumenta. Se prevalecer a tese contrária, os municípios podem sofrer perdas de arrecadação e reagir com novas leis locais.

Por que o crédito de ICMS na base do PIS/Cofins virou um caso bilionário

O segundo tema em julgamento é ainda mais técnico, mas o impacto financeiro é gigantesco. Trata-se de definir se os créditos de ICMS — inclusive os chamados créditos presumidos concedidos por estados como forma de incentivo fiscal — devem ou não compor a base de cálculo das contribuições ao PIS e à Cofins, tributos federais que incidem sobre a receita das empresas.

Para entender o problema, imagine uma indústria que recebe um benefício estadual: em vez de pagar 18% de ICMS numa venda, ela pode se creditar de parte do imposto, pagando um valor menor ao estado. Esse crédito, na prática, é uma redução de custo. A Receita Federal defende que essa economia é receita da empresa e, portanto, deve entrar na conta do PIS/Cofins.

As empresas, ao contrário, sustentam que crédito de imposto não é faturamento — é apenas um mecanismo de não cumulatividade tributária e, no caso do crédito presumido, um incentivo dado pelo estado que perderia o sentido se fosse tributado pela União.

Essa discussão é herdeira direta da chamada "tese do século", julgada pelo STF em 2017, quando a Corte decidiu que o ICMS destacado na nota fiscal não integra a base do PIS/Cofins. De lá para cá, surgiram várias "teses filhotes" — e a dos créditos de ICMS é uma delas.

O valor em disputa nesse tipo de julgamento costuma ser estimado em dezenas de bilhões de reais para os cofres da União.

Para o consumidor, a lógica é a seguinte: quando uma empresa paga mais tributos, ela tende a repassar o custo ao preço final. Quando paga menos, tem mais margem para reduzir preços — o que nem sempre acontece na prática, mas influencia decisões de investimento, contratações e política de reajustes.

Quem ganha e quem perde com cada decisão

Os dois temas têm em comum o formato clássico das disputas tributárias no Brasil: de um lado, o Fisco (municípios no caso do ITBI, União no caso do PIS/Cofins); de outro, os contribuintes (empresas, incorporadoras, holdings familiares).

No julgamento do ITBI, um resultado favorável aos municípios significa mais arrecadação local, o que pode aliviar a pressão sobre outros tributos e financiar serviços urbanos. Por outro lado, encarece a organização patrimonial e pode afetar até mesmo o pequeno investidor que estruturou uma empresa para administrar dois ou três imóveis de aluguel. Já um resultado favorável aos contribuintes reduz esse custo, mas pode gerar reação legislativa dos municípios e novas rodadas de judicialização.

No julgamento sobre PIS/Cofins, a lógica é semelhante: se o STF decidir que os créditos de ICMS não compõem a base de cálculo, empresas — sobretudo indústrias e atacadistas — reduzem carga tributária e podem repor caixa relevante. Se decidir em favor da Receita, a União preserva bilhões em arrecadação, mas empresas passam a suportar carga maior sobre incentivos estaduais que já haviam sido concedidos legalmente.

Há também um efeito indireto sobre o trabalhador. Empresas com custo tributário menor têm, em tese, mais espaço para investir, ampliar operações e contratar. Municípios com arrecadação maior conseguem manter serviços públicos como iluminação, pavimentação e saúde básica — que impactam diretamente a rotina das famílias.

Como esses julgamentos afetam o comprador de imóvel

Na ponta do consumidor, o julgamento do ITBI merece atenção especial de quem está prestes a fechar negócio ou já tem escritura marcada. Isso porque decisões do STF costumam produzir efeitos vinculantes — ou seja, obrigatórios para todos os tribunais e prefeituras do país.

Se a Corte definir uma tese ampliando a cobrança de ITBI, prefeituras podem passar a rever lançamentos, questionar valores declarados abaixo do preço de mercado e emitir novas cobranças. Se a tese for no sentido contrário, contribuintes que pagaram ITBI em situações semelhantes podem, respeitados os prazos, buscar restituição administrativa ou judicial.

Quem está no meio de uma negociação deve ficar atento a três pontos:

1. Valor de referência da prefeitura. Muitos municípios usam uma "planta genérica de valores" para calcular o ITBI. O STF, em julgados anteriores (como no Tema 1.113), já sinalizou que o imposto deve incidir sobre o valor real da transação, e não sobre estimativa unilateral do município.
2. Cláusulas contratuais. Verifique se o contrato preliminar prevê quem arca com eventual diferença de ITBI caso a cobrança seja revista.
3. Prazo para pagamento e registro. Atrasar o registro pode significar pagar o imposto sob nova interpretação, dependendo de quando a decisão do STF produzir efeitos.

Para quem sonha com a casa própria, o recado é claro: acompanhar o desfecho não é preciosismo jurídico. É uma forma de proteger o orçamento familiar contra surpresas na hora de assinar o contrato.

O efeito prático para pequenas empresas e MEIs

A outra ponta do debate atinge diretamente o dono de pequena empresa, o microempreendedor individual (MEI) e o profissional liberal que constituiu pessoa jurídica. Embora a maior parte dos MEIs esteja no Simples Nacional (e, portanto, fora da apuração tradicional de PIS/Cofins), muitos pequenos negócios em regime de Lucro Presumido ou Lucro Real são impactados por decisões dessa natureza.

Para essas empresas, uma decisão que exclua os créditos de ICMS da base do PIS/Cofins significa carga tributária menor e possibilidade de recompor caixa por meio de compensação de valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos — respeitados os limites da chamada modulação de efeitos, que o STF costuma aplicar para evitar rombo abrupto nas contas públicas.

Já para famílias que administram patrimônio por meio de holding, a discussão do ITBI é decisiva. A montagem de uma holding imobiliária tem, entre outras vantagens, a proteção patrimonial e o planejamento sucessório — mas pressupõe integralização de imóveis no capital. Se essa entrada passar a ser tributada pelo ITBI em situações mais amplas, o custo inicial da estruturação sobe, e o cálculo de viabilidade precisa ser refeito.

A orientação prática, nos dois casos, é procurar um contador ou advogado tributarista antes de tomar decisões definitivas nos próximos meses. Movimentos precipitados — como abrir uma holding às pressas para "aproveitar" o cenário atual — podem se voltar contra o contribuinte se a interpretação vencedora for outra.

O que fazer agora e como acompanhar o resultado

Enquanto o julgamento não termina, o contribuinte tem alguns cuidados básicos a adotar. O primeiro é organizar a documentação: guias de recolhimento de ITBI, contratos de compra e venda, atos societários que envolveram integralização de imóveis, escrituração fiscal de empresas com créditos de ICMS. Essa documentação será a base para eventual pedido de restituição ou defesa administrativa.

O segundo passo é evitar tomar decisões apressadas com base em manchetes. Julgamentos do STF muitas vezes têm votos divergentes, pedidos de vista (quando um ministro pede mais tempo para analisar o caso) e modulação de efeitos, o que pode alterar significativamente o cenário até a publicação do acórdão final. Uma tese "vencedora" em placar parcial ainda pode mudar antes do trânsito em julgado.

O terceiro passo é acompanhar canais oficiais para saber a decisão definitiva.

O andamento processual pode ser consultado no portal do próprio Supremo Tribunal Federal (stf.jus.br), com o número do processo. Publicações do Diário da Justiça Eletrônico (DJe) e comunicados da Receita Federal e das secretarias municipais de fazenda também são referências confiáveis para saber quando uma decisão passa a valer na prática.

Por fim, vale reforçar um princípio simples: decisão do STF não é lei retroativa automática. Cada julgamento tem regras próprias de aplicação no tempo — algumas beneficiam quem já tinha ação em curso, outras só valem para fatos futuros. Por isso, quem se sentir prejudicado deve, antes de qualquer coisa, buscar orientação jurídica para entender em qual grupo se encaixa.

Resumo prático e próximo passo

Os dois julgamentos em análise pelo STF — ITBI na integralização de imóveis por imobiliárias e créditos de ICMS na base de PIS/Cofins — não são disputas distantes da vida do cidadão comum. Eles moldam o preço dos imóveis, o custo das empresas e a arrecadação de municípios e da União. Em qualquer cenário, o desfecho vai influenciar decisões de compra, contratos societários e planejamento tributário de milhões de brasileiros.

Se você está negociando um imóvel, converse com seu corretor e com o cartório sobre o valor exato de ITBI antes de assinar. Se é sócio de empresa que integralizou bens, revise a documentação com um contador. Se é dono de negócio que apura PIS/Cofins pelo regime não cumulativo, avale com um tributarista se há valores potencialmente recuperáveis. O melhor caminho, sempre, é tomar decisão com base em informação verificada — e não em suposição.

Continuaremos acompanhando o desdobramento dos dois julgamentos e, assim que houver resultado definitivo, traremos uma análise específica sobre como cada tese aprovada se aplica ao seu caso.

Referências

• Constituição Federal — art. 156, §2º, inciso I (imunidade de ITBI na integralização de capital)
• STF — Tema 796 de Repercussão Geral (alcance da imunidade do ITBI na integralização, 2020)
• STF — Tema 69 de Repercussão Geral (exclusão do ICMS da base de cálculo do PIS/Cofins, 2017)
• STF — Tema 1.113 de Repercussão Geral (base de cálculo do ITBI e valor venal)
• Supremo Tribunal Federal — pauta de julgamentos e andamento processual (stf.jus.br)