Distrato de imóvel na planta: o que a Receita tributa

O que é distrato de imóvel na planta e por que o tema é tão sensível

O distrato é a desistência formal do contrato de compra e venda de um imóvel ainda em construção ou lançamento. Pode acontecer por iniciativa do comprador — que perdeu a capacidade de pagar as parcelas, mudou de projeto de vida ou se arrependeu da compra — ou por desacordo entre as partes.

Quando a desistência parte do consumidor, a construtora não é obrigada a devolver tudo o que recebeu. A legislação permite que ela retenha um percentual para cobrir despesas administrativas, comissão de corretagem já paga, impostos recolhidos e, em alguns casos, o período em que a unidade ficou parada no estoque da incorporadora.

O que historicamente gerava confusão era saber duas coisas: quanto a construtora podia reter e, depois, se o valor que voltava ao bolso do comprador tinha ou não que ser oferecido à tributação. É exatamente nesses dois pontos que entram, respectivamente, a Lei nº 13.786/2018 (lei do distrato) e a Solução de Consulta Cosit nº 158/2026.

O que a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) determina sobre retenção

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como lei do distrato, padronizou as regras aplicáveis a essas rescisões em contratos de incorporação imobiliária. Dois tetos são decisivos para o bolso do comprador:

• Regra geral: retenção de até 25% dos valores já pagos pelo comprador. Esse percentual se aplica aos empreendimentos que não estão submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
• Patrimônio de afetação: retenção de até 50% dos valores já pagos. O patrimônio de afetação é um regime especial em que o empreendimento tem contabilidade e patrimônio separados dos demais negócios da incorporadora — justamente para proteger o comprador em caso de falência. Como o regime é mais rigoroso e seguro para quem comprou, a lei permite à construtora reter um percentual maior em caso de desistência.

Dito de outro modo: se o seu contrato é de um empreendimento em patrimônio de afetação, a construtora pode reter até metade do que você pagou. Fora desse regime, o limite é um quarto. Esse é o primeiro ponto a olhar antes de calcular quanto você espera receber de volta — e a informação costuma estar no contrato ou no memorial de incorporação registrado em cartório.

Um detalhe importante: esses percentuais são tetos, não valores obrigatórios. O contrato pode prever retenção menor, e o comprador também pode negociar. Mas acima desses limites, nenhuma cláusula vale, mesmo que você tenha assinado.

O que a Receita Federal esclareceu na Solução de Consulta Cosit nº 158/2026

A dúvida tributária, até então, era a seguinte: ao receber de volta parte do dinheiro, essa quantia é ganho do contribuinte? E o valor retido pela construtora, quem paga imposto sobre ele?

A Solução de Consulta Cosit nº 158/2026 trouxe o entendimento oficial sobre o tema. Em linhas gerais, a Receita separou o que é devolução pura e simples do que, por natureza, pode ter caráter de rendimento.

A lógica aplicada é a seguinte: o valor que você pagou pelo imóvel saiu do seu patrimônio em forma de dinheiro e entrou como um direito (o direito de receber o imóvel futuro). Quando o contrato é rompido, esse direito volta a virar dinheiro na sua mão. Ou seja, não há ganho novo — há apenas a reversão do que já era seu. Por isso a parte efetivamente devolvida, correspondente ao que foi pago, não é renda tributável pelo Imposto de Renda da Pessoa Física.

Já o que excede o que você desembolsou tem outra natureza. Se, por qualquer motivo, você recebe de volta mais do que pagou — porque houve correção monetária acima do custo original, juros contratuais ou alguma indenização —, esse excedente pode ser tratado como rendimento, com a tributação variando conforme a natureza da parcela.

E a parcela retida pela construtora? Do ponto de vista do comprador, aquele dinheiro simplesmente não voltou — portanto não há renda nova a declarar sobre ele.

Em termos práticos, é uma perda patrimonial que, na pessoa física, em regra, não gera dedução no Imposto de Renda. Isso explica por que algumas pessoas se sentem duplamente penalizadas: perdem parte do que pagaram e ainda não podem usar essa perda para reduzir imposto.

Como declarar o distrato na declaração anual do Imposto de Renda

Passo a passo para declarar no Imposto de Renda

Receber o dinheiro de volta na conta é só metade do trabalho. Faltam os lançamentos corretos na próxima declaração anual, para evitar inconsistência e intimações.

A regra prática que decorre do entendimento da Receita é esta:

1. Baixar o bem (direito) da ficha de Bens e Direitos. Se você vinha declarando ano a ano o imóvel na planta — normalmente lançado como promessa de compra e venda ou direito sobre imóvel em construção —, no ano do distrato esse direito deixa de existir. No campo de discriminação, informe que houve rescisão do contrato, com data do distrato, nome e CNPJ da incorporadora e o valor efetivamente devolvido.
2. Zerar o saldo em 31/12. O saldo do bem passa a ser zero no ano em que a rescisão ocorreu.
3. Lançar o valor recebido corretamente. A parcela que corresponde à devolução do que foi pago entra como ingresso de caixa já tributado — não gera imposto novo. Já qualquer valor que ultrapasse o que você pagou (juros, correção, indenização) deve ser avaliado conforme sua natureza, podendo ir para Rendimentos Tributáveis, Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva ou Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. A classificação exata depende da origem da verba e do que a construtora informar no comprovante de rendimentos.
4. Guardar o distrato assinado e os comprovantes de devolução. Em caso de intimação pela Receita, o contrato de distrato, os extratos bancários e o demonstrativo da construtora com a composição do valor devolvido são a sua defesa.

Em resumo, o que a maioria dos compradores precisa fazer é retirar o imóvel da declaração e deixar claro, na discriminação, o que aconteceu. Para quem recebeu valor maior do que o pago, vale consultar um contador antes de enviar a declaração — a classificação errada do excedente é um dos motivos mais comuns de retenção na malha fina.

Erros comuns de quem faz distrato — e como não cair neles

Depois de observar dezenas de situações parecidas, dá para listar os deslizes que mais aparecem na prática:

• Achar que a construtora pode reter o que quiser. Não pode. Os tetos legais são de 25% na regra geral e 50% em patrimônio de afetação, sempre sobre o valor pago. Cláusulas que preveem mais do que isso são ineficazes, mesmo que estejam no contrato original.
• Confundir o percentual de retenção com percentual sobre o preço do imóvel. A conta é sobre o que você já pagou, não sobre o valor total do contrato. Se você pagou R$ 80 mil de um imóvel de R$ 500 mil, a retenção máxima é calculada sobre os R$ 80 mil — não sobre o preço cheio.
• Deixar o imóvel na declaração do IR mesmo depois do distrato. Isso cria inconsistência entre o patrimônio declarado e o que realmente está em seu nome, e pode gerar intimação.
• Declarar como rendimento tributável o valor total devolvido. A devolução do principal não é renda. Quem lança tudo como rendimento acaba pagando imposto que não deve.
• Esquecer de verificar se a construtora reteve imposto na fonte. Para a parcela de juros ou correção, pode haver IR retido. Esse valor consta no informe de rendimentos que a incorporadora deve fornecer e precisa ser conferido com atenção para não ficar de fora da declaração.
• Fazer o distrato de forma informal, sem documento. Toda devolução precisa de contrato de distrato assinado e comprovante. Sem papel, não há como provar à Receita a origem do dinheiro que entrou na sua conta.
• Negociar sem simular dois cenários. Antes de assinar, calcule quanto sobra em caixa com retenção de 25% ou 50%, conforme o regime, e compare com o que a construtora está oferecendo. Em muitos casos, uma renegociação (prorrogação, troca de unidade, cessão de direitos) sai mais vantajosa que o distrato puro.

Distrato, cessão de direitos e venda do contrato: qual é a diferença

Vale separar três situações que costumam ser tratadas como se fossem a mesma coisa, mas têm consequências tributárias muito distintas:

• Distrato: comprador e construtora rompem o contrato. O comprador sai do negócio e recebe parte do que pagou. É a hipótese tratada pela Lei nº 13.786/2018 e pela Solução de Consulta Cosit nº 158/2026.
• Cessão de direitos: o comprador transfere o contrato para um terceiro, que assume o imóvel na planta no lugar dele. Aqui, o antigo comprador pode receber do novo comprador (não da construtora) um valor que pode incluir correção, juros e eventualmente um ágio — e isso tende a ter outra classificação tributária, podendo gerar ganho de capital.
• Venda do imóvel depois do habite-se: o comprador espera a entrega da obra, recebe as chaves e vende o apartamento pronto, o que entra na regra geral de ganho de capital em alienação de imóveis.

A nova orientação da Receita trata especificamente do primeiro cenário — o distrato propriamente dito. Confundi-lo com cessão ou com uma venda posterior é outra fonte frequente de erro na declaração, inclusive porque muda a ficha em que a operação deve ser lançada e a alíquota aplicável.

O que fazer, na prática, se você está pensando em desistir do imóvel

Para quem está nessa situação agora, o passo a passo recomendado é:

1. Localize o contrato original e verifique se o empreendimento está sob patrimônio de afetação. Essa única informação já define se a retenção máxima é de 25% ou 50% — e vale olhar também no memorial de incorporação registrado em cartório.
2. Levante todos os pagamentos feitos: entrada, parcelas mensais, intermediárias, parcela de chaves, tudo com data e valor. Esse é o seu custo para efeito de comparação com o que a construtora oferecer na devolução e para a futura declaração do IR.
3. Peça formalmente à construtora uma proposta de distrato por escrito, com a composição detalhada: quanto será retido, a que título, e quanto será devolvido, em quantas parcelas e com qual correção.
4. Confira se a proposta respeita os tetos legais. Se a retenção ultrapassar 25% (ou 50%, no caso de patrimônio de afetação) do que foi pago, ela pode ser questionada administrativamente e, se necessário, na Justiça.
5. Avalie alternativas antes de assinar. Cessão do contrato para um terceiro interessado, troca por unidade de menor valor, carência ou prorrogação do cronograma podem preservar mais do seu dinheiro do que o distrato puro.
6. Depois do distrato, guarde toda a documentação e organize o que vai para a próxima declaração — a baixa do bem, o lançamento dos valores recebidos e, se houver, a conferência do IR retido na fonte sobre juros e correção.

Conclusão: o que muda para quem vai desistir do imóvel

A Solução de Consulta Cosit nº 158/2026 não cria regras novas sobre quanto a construtora pode reter: ela pacifica como a Receita Federal enxerga a tributação dessas devoluções. Para quem está prestes a sair de um contrato de imóvel na planta, o entendimento oficial é uma boa notícia: a parte devolvida equivalente ao que foi pago não vira imposto a pagar. O que exige atenção é a eventual sobra, a classificação de juros e correção e, principalmente, a execução correta da declaração anual.

Antes de bater o martelo, vale uma conversa com um advogado ou contador que já tenha atuado em distratos imobiliários — o custo de uma consulta é muito menor do que o de assinar um acordo com retenção acima do limite legal ou de ser intimado pela Receita por um lançamento equivocado no Imposto de Renda.