Distrato de imóvel: STJ vai unificar regra de retenção

Distrato de imóvel: STJ vai unificar regra de retenção do vendedor

Comprar imóvel na planta virou um dos investimentos mais comuns entre trabalhadores CLT, aposentados e servidores públicos. Mas nem sempre o negócio segue como planejado. Desemprego, mudança de renda, atraso na obra, arrependimento — os motivos para desistir da compra são muitos. E é aí que entra uma das discussões mais delicadas do direito imobiliário: quanto o vendedor pode reter quando o comprador desiste do contrato.

Esse assunto, que já foi motivo de milhares de processos na Justiça, está prestes a ganhar uma regra única. A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afetar sete recursos para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Na prática, isso significa que a Corte vai fixar uma tese obrigatória sobre qual percentual pode ser retido pela construtora ou incorporadora e sobre qual base de cálculo esse percentual será aplicado em caso de distrato imobiliário.

A decisão vai afetar diretamente contratos de compra e venda de imóveis na planta ou já entregues em todo o país. Para o comprador que precisou desistir do negócio, pode representar milhares de reais a mais — ou a menos — no valor restituído. Para o vendedor, define até onde vai o direito de compensação por custos administrativos, comissão de corretagem e prejuízos com a rescisão.

Neste guia, você vai entender o que é distrato imobiliário, o que a Lei do Distrato já prevê, qual é exatamente a dúvida que o STJ vai resolver, como se preparar para pedir o distrato e o que fazer se você já entrou na Justiça.

O que é distrato de imóvel e por que ele existe

Distrato é o nome técnico para desfazer, de forma legal, um contrato que já foi assinado. No caso do imóvel, é quando o comprador (ou, em alguns casos, o vendedor) desiste do negócio antes que o contrato seja totalmente cumprido.

O distrato imobiliário costuma aparecer em situações como:

• Compra de imóvel na planta em que o comprador não consegue mais pagar as parcelas;
• Perda de renda por demissão, redução salarial ou aposentadoria;
• Recusa de financiamento pelo banco após a assinatura do contrato com a construtora;
• Atraso significativo na entrega da obra;
• Arrependimento após assinar o contrato de gaveta ou de reserva.

Quando o comprador desiste, a lei entende que o vendedor teve custos e prejuízos — corretagem, publicidade, taxas administrativas, tributos, tempo em que a unidade ficou reservada. Por isso, é comum que parte do valor pago seja retida e o restante devolvido ao comprador.

O problema é: quanto o vendedor pode reter? Essa é a pergunta central que gera milhares de processos e que o STJ agora vai unificar.

Distrato x rescisão: qual a diferença

É comum confundir os termos. Vale esclarecer:

• Distrato: é o acordo (ou pedido) para desfazer o contrato, geralmente por iniciativa do comprador. Pode ser feito de forma amigável (na construtora) ou judicial (na Justiça).
• Rescisão: é o rompimento do contrato por descumprimento de uma das partes, como atraso na obra pelo vendedor ou inadimplência do comprador.

Na prática, os dois termos costumam ser usados como sinônimos, mas a base jurídica e as consequências financeiras podem ser diferentes.

O que o STJ vai decidir

A 2ª Seção do STJ é o órgão responsável por uniformizar a jurisprudência em temas de direito privado. Quando ela afeta recursos ao rito dos repetitivos, significa que a tese fixada será obrigatória para todos os juízes e tribunais do país.

Os sete recursos escolhidos tratam exatamente de dois pontos que hoje geram julgamentos diferentes em cada estado:

1. Qual o percentual máximo que o vendedor pode reter em caso de distrato imobiliário;
2. Qual é a base de cálculo desse percentual — se ele incide sobre o valor total do contrato ou sobre o valor efetivamente pago pelo comprador até o momento da desistência.

Enquanto o julgamento não acontece, o STJ costuma determinar a suspensão nacional dos processos que tratam do mesmo tema, para evitar decisões conflitantes.

Por que essa unificação é importante

Hoje, o mesmo tipo de contrato pode gerar resultados diferentes na Justiça, dependendo do estado ou até da vara em que o processo cai. Com a tese repetitiva do STJ, passa a valer um padrão único, o que:

• Reduz o tempo de tramitação dos processos;
• Facilita acordos administrativos com a construtora, sem precisar entrar na Justiça;
• Dá previsibilidade para quem está pensando em desistir da compra;
• Diminui o risco de o comprador ser surpreendido por uma retenção maior do que imaginava.

A Lei do Distrato e o que ela já garante hoje

Antes de o STJ julgar, o comprador não está desamparado. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, já traça regras específicas para a desistência da compra de imóvel na planta em contratos firmados a partir de sua vigência.

Regras principais da Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018 estabelece dois cenários para a retenção pelo vendedor:

• Imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação: a retenção pode chegar a até 50% do valor pago pelo comprador. Esse regime é uma forma de proteção em que o patrimônio do empreendimento fica separado do restante da construtora, garantindo que o dinheiro dos compradores seja usado apenas naquela obra específica.
• Imóveis fora do regime de patrimônio de afetação: a retenção é limitada a até 25% do valor pago pelo comprador.

Além disso, a Lei permite que o vendedor desconte separadamente, do valor a ser devolvido:

• A comissão de corretagem paga na venda original;
• Impostos incidentes sobre o imóvel;
• Cotas de condomínio e associação de moradores referentes ao período em que o comprador esteve na condição de titular;
• Valor correspondente à fruição do imóvel, quando o comprador já estava na posse do bem.

Prazo para devolução do valor

A lei também define quando o comprador tem direito de receber o dinheiro de volta:

• Em empreendimentos com patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se (autorização de moradia emitida pela prefeitura);
• Em empreendimentos sem patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em até 180 dias, contados a partir do distrato.

Essas regras são importantes porque muitos compradores acham que receberão o dinheiro imediatamente após pedir o distrato — o que quase nunca acontece.

O ponto que a Lei não resolveu

A Lei do Distrato de 2018 trouxe regras claras para contratos assinados sob sua vigência. Mas ela deixou zonas cinzentas, especialmente:

• Contratos anteriores a 2018, ainda em discussão em milhares de processos;
• Interpretação do que é "valor pago" — se inclui sinal, comissão, atualização monetária, juros;
• Casos em que o comprador quitou boa parte do imóvel e a retenção percentual gera um valor que a Justiça considera abusivo.

É justamente aí que entra o julgamento do STJ.

Percentual x base de cálculo: o coração da disputa

Esse é o ponto mais técnico e ao mesmo tempo o mais importante para o bolso do leitor.

O que é o percentual de retenção

É a porcentagem que a construtora ou incorporadora tem direito de ficar como compensação pelos prejuízos causados pela desistência. Historicamente, o STJ já consolidou entendimento de que essa retenção deve ser razoável e proporcional, em patamar que compense os custos reais do vendedor sem transferir todo o prejuízo ao comprador.

O que é a base de cálculo

É o valor sobre o qual o percentual será aplicado. E é aqui que o resultado final muda drasticamente. Veja o exemplo prático:

Situação: um comprador assinou contrato de R$ 400 mil para um apartamento na planta. Pagou R$ 100 mil (sinal + parcelas) e precisou desistir.

Se o percentual de retenção for de 25%:

• Sobre o valor pago (R$ 100 mil): retenção de R$ 25 mil. Devolução ao comprador: R$ 75 mil.
• Sobre o valor total do contrato (R$ 400 mil): retenção de R$ 100 mil. Devolução ao comprador: R$ 0.

Ou seja, o mesmo percentual pode significar receber a maior parte do dinheiro de volta ou perder tudo o que foi pago. Essa é a razão pela qual a decisão do STJ é tão importante.

O que se espera do julgamento

A Lei 13.786/2018 utiliza expressamente a expressão "valor pago" como base para a retenção, o que sinaliza a lógica adotada pelo legislador para os contratos regidos por ela. A definição do STJ ajudará a esclarecer o tratamento em contratos anteriores e em pontos ainda controvertidos.

Como se preparar antes de pedir o distrato

Se você está pensando em desistir de um imóvel na planta ou já entregue, o momento pede cautela. Enquanto o STJ não julga, a jurisprudência ainda oscila. Mas há passos práticos que reduzem prejuízo.

1. Leia o contrato do início ao fim

Parece óbvio, mas a maioria dos compradores só olha o contrato quando o problema aparece. Procure especificamente:

• Cláusula de rescisão ou distrato: quanto a construtora afirma que pode reter;
• Comissão de corretagem: se está destacada do preço ou embutida;
• Regime do empreendimento: se há menção ao patrimônio de afetação;
• Valor total do contrato e valor pago até aqui: para calcular o impacto real.

2. Tente sempre o acordo administrativo primeiro

A via judicial é longa, cara e imprevisível. Muitas construtoras aceitam devolver mais do que a cláusula prevê para evitar processo. Envie o pedido de distrato por escrito, com aviso de recebimento ou e-mail rastreável, e proponha valores concretos. Se a proposta da construtora for muito abaixo do razoável, aí sim pense na Justiça.

3. Guarde todos os comprovantes

Recibos, extratos, boletos pagos, contrato assinado, propaganda do imóvel, mensagens trocadas com o corretor. Tudo isso vira prova, seja em negociação, seja em processo.

4. Não abandone as parcelas antes do distrato

Deixar de pagar sem formalizar o pedido pode gerar inscrição em cadastro de inadimplentes, execução da dívida e até negativação do CPF. O correto é formalizar o distrato — mesmo que ainda em discussão — e só suspender pagamentos com respaldo jurídico.

5. Procure orientação jurídica especializada

O Direito imobiliário é um dos ramos mais complexos. Um advogado especializado (particular ou da Defensoria Pública, para quem tem renda dentro do limite) consegue calcular o cenário real do distrato antes de qualquer decisão.

O que fazer se você já está em processo de distrato

Se você já entrou na Justiça pedindo devolução dos valores, o julgamento do STJ pode impactar seu processo diretamente.

Se o processo estiver em andamento

• Verifique com seu advogado se o processo se enquadra no tema afetado pelos repetitivos;
• Caso positivo, o processo pode ser suspenso até a decisão do STJ;
• A suspensão não é perda de direito. Ao contrário: a decisão da Corte será aplicada automaticamente ao seu caso;
• Se o processo é anterior à Lei do Distrato de 2018, é ainda mais importante acompanhar essa tese, pois será ela que definirá as regras.

Se você tem sentença favorável, mas em fase de recurso

A construtora pode tentar rediscutir o percentual ou a base de cálculo à luz da tese que vier a ser fixada. Sente com seu advogado e avalie um acordo agora — muitas vezes um acordo previsível vale mais do que uma sentença que ainda pode ser modificada.

Se você perdeu o prazo para recorrer

Em regra, a decisão do STJ não reabre processos já transitados em julgado (com sentença definitiva). Portanto, atenção especial a prazos processuais neste momento.

Direitos do comprador que costumam ser esquecidos

Além da devolução do valor pago, o comprador que desiste — ou é forçado a desistir por culpa da construtora — pode ter outros direitos:

• Devolução da comissão de corretagem em casos em que ela foi paga em separado e não houve efetiva prestação do serviço;
• Correção monetária dos valores a devolver, para não perder poder de compra;
• Restituição em parcela única, em casos de vulnerabilidade do consumidor (aposentados, pessoas com doença grave, desempregados);
• Isenção de multa quando a desistência decorre de atraso injustificado da obra por parte da construtora;
• Indenização por danos morais em situações específicas, como propaganda enganosa ou constrangimento.

Nenhum desses direitos é automático — todos precisam ser demonstrados caso a caso.

Perguntas frequentes

Se o STJ mudar a regra, vale para o meu contrato antigo?

A tese fixada pelo STJ em recursos repetitivos vale para todos os processos ainda em andamento sobre o mesmo tema, inclusive contratos antigos que ainda estão em discussão judicial. Contratos já com sentença definitiva (trânsito em julgado) em regra não são reabertos. Já contratos ativos, ainda não levados à Justiça, passam a ter a nova regra como referência em qualquer discussão futura.

Posso pedir distrato só porque me arrependi da compra?

Sim, o comprador pode pedir o distrato mesmo sem culpa da construtora. Mas nesse caso incidirá a retenção prevista em contrato e em lei, dentro dos limites da Lei 13.786/2018. Diferente é a situação em que a construtora deu causa (atraso na obra, propaganda enganosa, vício grave): nessa hipótese, a jurisprudência costuma reconhecer o direito à devolução integral e corrigida dos valores pagos, sem retenção de multa.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta após o distrato?

Pela Lei do Distrato, o prazo varia conforme o regime do empreendimento:

• Com patrimônio de afetação: até 30 dias após o habite-se;
• Sem patrimônio de afetação: até 180 dias após o distrato.

Em distratos judiciais ou acordos específicos, esse prazo pode ser diferente. Sempre formalize por escrito qual é o cronograma de devolução.

A construtora pode reter mais de 50% do que paguei?

Pela regra atual da Lei 13.786/2018, não. O teto é de 50% do valor pago para empreendimentos com patrimônio de afetação e 25% do valor pago para os demais. Cláusulas contratuais que estabeleçam retenção maior podem ser consideradas abusivas e nulas, à luz do Código de Defesa do Consumidor. Se a construtora está calculando a retenção sobre o valor total do contrato, essa é exatamente uma das discussões que o STJ vai encerrar.

Preciso de advogado para pedir o distrato?

Para a negociação administrativa com a construtora, não é obrigatório, mas é fortemente recomendado. Para ação judicial, sim: é obrigatória a representação por advogado ou pela Defensoria Pública.

Conclusão: o que fazer agora

O julgamento dos sete recursos afetados pela 2ª Seção do STJ tende a marcar o direito imobiliário brasileiro dos próximos anos. Se você comprou um imóvel e está pensando em desistir — ou já está em disputa com uma construtora — este é o momento certo para agir com estratégia, não com pressa.

Resumo dos pontos principais deste guia:

• Distrato imobiliário é o desfazimento formal e legal da compra de um imóvel;
• A Lei 13.786/2018 já limita a retenção pelo vendedor a 25% ou 50% do valor pago, dependendo do regime do empreendimento;
• O STJ vai decidir, em recursos repetitivos, o percentual e a base de cálculo da retenção, unificando a regra em todo o país;
• A base de cálculo é o ponto mais sensível: aplicar a retenção sobre o valor pago é muito diferente de aplicar sobre o valor total do contrato;
• Antes de qualquer decisão, leia o contrato, guarde documentos e tente o acordo administrativo;
• Processos em andamento sobre o tema podem ser suspensos até a decisão da Corte;
• Consumidores em situação de vulnerabilidade (aposentados, desempregados, doença grave) têm direitos adicionais que costumam ser esquecidos.

Próximo passo prático: localize hoje o seu contrato de compra do imóvel, calcule quanto você já pagou e faça uma simulação simples — 25% e 50% sobre o valor pago, e 25% e 50% sobre o valor total do contrato. Essa comparação mostra, em números, o tamanho do impacto da decisão do STJ no seu bolso e ajuda a decidir se vale a pena aguardar o julgamento, negociar agora ou procurar orientação jurídica especializada.

Referências

• Decisão de afetação da 2ª Seção do STJ — recursos repetitivos sobre distrato imobiliário. Superior Tribunal de Justiça — stj.jus.br.
• Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 (Lei do Distrato). Presidência da República — planalto.gov.br.