Justiça: multa por desistir de imóvel só incide sobre valor pago

O que a Justiça decidiu sobre a multa por desistência de imóvel

A decisão da 6ª Vara Cível de Londrina partiu de um caso envolvendo um comprador que pediu o cancelamento do contrato de compra de um imóvel e foi surpreendido pela construtora com uma multa calculada sobre o valor total do negócio. Na prática, isso significava que ele teria que pagar uma penalidade altíssima mesmo tendo quitado apenas uma pequena parte do preço.

O juiz Abelar Baptista Pereira Filho concluiu que essa forma de cálculo não se sustenta. O entendimento do magistrado é de que a multa, por ser uma penalidade pela desistência, deve ter como base os valores efetivamente pagos pelo comprador até o momento do pedido de distrato — e não um preço cheio que ele sequer chegou a desembolsar.

Embora a decisão seja de primeiro grau e, portanto, não valha automaticamente para todos os contratos do país, ela reforça uma leitura do Judiciário que vem ganhando força: cláusulas que impõem penalidades desproporcionais ao consumidor podem ser revistas, especialmente quando colocam o comprador em desvantagem exagerada.

Como funciona a multa por desistência na compra de imóvel

Quando alguém compra um imóvel — seja na planta, em obra ou pronto —, assina um contrato que prevê o que acontece se o negócio for cancelado por iniciativa do comprador. Essa cláusula costuma ser chamada de cláusula de distrato, e nela está prevista uma multa, conhecida juridicamente como cláusula penal.

A lógica, do ponto de vista da construtora ou do vendedor, é compensar os custos de voltar atrás no negócio: devolver a unidade ao estoque, retomar a comercialização, cobrir despesas administrativas e de corretagem já pagas, entre outros. Até aí, tudo bem — a cobrança de uma penalidade por desistência não é, por si só, abusiva.

O problema aparece na forma de calcular essa multa. Em muitos contratos, principalmente nas vendas de imóveis na planta, a cláusula estipula que o percentual incida sobre o valor total do imóvel. Ou seja: alguém que comprou um apartamento de R$ 500 mil, pagou R$ 50 mil de entrada e desistiu, poderia ser cobrado em uma multa calculada em cima dos R$ 500 mil — e não sobre os R$ 50 mil que efetivamente saíram do bolso.

É exatamente esse ponto que a decisão da Justiça paranaense ataca. Para o magistrado, cobrar multa sobre dinheiro que o comprador nunca pagou cria uma distorção que foge do propósito da penalidade e abre espaço para enriquecimento sem causa da empresa.

Por que o cálculo sobre o preço total costuma ser considerado abusivo

A base jurídica para contestar esse tipo de cláusula está no Código de Defesa do Consumidor, que considera nulas as disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Também é relevante a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que trata especificamente da rescisão de contratos de compra de imóveis em incorporações.

Esses dispositivos legais tratam de direitos amplos de proteção ao comprador, mas não resolvem sozinhos a questão prática: cada contrato é analisado individualmente, e cabe ao Judiciário avaliar se a multa cobrada é compatível com o prejuízo real da empresa.

É nesse espaço de interpretação que decisões como a de Londrina ganham peso. Ao fixar que a multa só pode incidir sobre o valor pago, o juiz adotou um critério objetivo e proporcional: quem pagou menos arca com uma penalidade menor, e quem pagou mais paga uma penalidade maior. A punição passa a acompanhar o tamanho real do envolvimento financeiro do comprador no negócio.

Esse critério faz especial diferença em três cenários:

• Compras de imóveis na planta, em que o comprador paga uma entrada e parcelas até a entrega das chaves, podendo desistir no meio do caminho.
• Compras com financiamento, quando o comprador desiste antes de assumir o contrato bancário.
• Negociações em que o comprador quitou apenas sinal e primeiras parcelas antes de perceber que não terá condições de seguir com o pagamento.

Em todos eles, a multa sobre o valor total do imóvel pode significar um prejuízo muito maior do que a soma de tudo o que foi desembolsado — algo que vem sendo rejeitado por boa parte dos tribunais.

O que fazer se você quiser desistir da compra de um imóvel

Se você está pensando em cancelar a compra de um imóvel ou já recebeu uma cobrança de multa que considera abusiva, alguns passos ajudam a proteger o bolso e organizar a situação:

1. Releia o contrato com atenção. Procure a cláusula de distrato ou cláusula penal. Veja qual é o percentual da multa e, principalmente, sobre que valor ele é calculado — "valor total do imóvel", "valor do contrato", "valores pagos" ou "preço líquido". Essa redação é o ponto de partida para discutir a cobrança.

2. Guarde todos os comprovantes de pagamento. Entrada, parcelas, taxa de corretagem, taxas administrativas: tudo que você pagou precisa estar documentado. Sem comprovação, fica difícil discutir quanto deveria ser devolvido ou quanto pode ser retido.

3. Formalize o pedido de desistência por escrito. Envie um comunicado à construtora ou vendedor registrando a sua intenção de cancelar o contrato. Peça o detalhamento dos valores retidos e devolvidos, com a planilha de cálculo. Esse pedido escrito é peça importante caso o caso vá parar na Justiça.

4. Analise se a multa cobrada é proporcional. Compare o quanto você pagou com o quanto a empresa está retendo. Se a multa representa uma fatia desproporcional do que você efetivamente desembolsou, você tem argumentos para contestar.

5. Procure orientação jurídica. Decisões como a da 6ª Vara Cível de Londrina mostram que o Judiciário vem reconhecendo abusos nesse tipo de cláusula, mas cada contrato precisa ser analisado individualmente. Um advogado especializado em direito do consumidor ou direito imobiliário consegue avaliar se vale a pena entrar com ação para revisar a multa.

6. Considere também as alternativas ao distrato. Em alguns casos, repassar o contrato para outro comprador (cessão de direitos) pode ser financeiramente mais vantajoso do que arcar com a multa. Avalie com calma qual caminho preserva mais o seu patrimônio.

O que esperar das próximas decisões sobre multa de desistência

A sentença da 6ª Vara Cível de Londrina não encerra o debate: ela é uma decisão de primeira instância, pode ser objeto de recurso e, mesmo que confirmada, vale primariamente para o caso em discussão. Mas o conjunto de decisões no mesmo sentido vem crescendo, e esse acúmulo de entendimentos ajuda a formar uma jurisprudência mais favorável ao consumidor.

Para quem está no meio de uma negociação ou prestes a assinar um contrato, a mensagem prática é clara: leia a cláusula de distrato antes de assinar. Negocie, se possível, a base de cálculo da multa — pedindo que ela recaia sobre os valores pagos e não sobre o preço total. E, no mínimo, saiba que a cobrança sobre o valor cheio do imóvel não é um destino automático: há caminhos legais para questioná-la.

Para quem já está em disputa, a decisão de Londrina serve como mais um precedente para engrossar os argumentos. A tendência é que, com o acúmulo de casos no mesmo sentido, as próprias construtoras passem a rever a redação de seus contratos para evitar questionamentos judiciais em massa.