TJ-GO considera Tabela Price abusiva em venda direta de imóvel

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO) acendeu um alerta importante para brasileiros que compraram imóvel na planta e estão pagando o financiamento diretamente para a incorporadora, sem passar por um banco. O tribunal considerou abusivo o uso da Tabela Price nesse tipo de contrato. Na prática, muitos compradores podem estar pagando mais do que deveriam — e agora têm um argumento jurídico a mais para pedir a revisão do contrato.

Se você comprou um apartamento diretamente da construtora, com parcelas corrigidas por índices como INCC ou IPCA e juros embutidos ao longo do prazo, essa decisão pode impactar seu bolso. A seguir, você entende o que é a Tabela Price, por que ela foi considerada abusiva pelo TJ-GO em contratos de financiamento direto, o que a decisão muda na prática e quais passos um comprador pode dar para revisar o contrato.

O que o TJ-GO decidiu sobre a Tabela Price em financiamento direto de imóvel

A decisão foi proferida pela 1ª Turma da 2ª Câmara Cível do TJ-GO e tratou de um contrato de compra e venda de imóvel na planta em que a própria incorporadora financiava o saldo devedor do comprador, sem a intermediação de uma instituição financeira. Nesse tipo de operação, é comum que a construtora aplique a Tabela Price para calcular as parcelas mensais, embutindo juros compostos ao longo do prazo do financiamento.

O tribunal entendeu que o uso desse método de amortização em contratos firmados diretamente com a incorporadora configura cobrança abusiva, porque resulta em juros sobre juros (capitalização mensal) em uma relação de consumo em que a empresa não integra o Sistema Financeiro Nacional. Em outras palavras: apenas instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central podem capitalizar juros mensalmente em contratos de crédito, e a incorporadora não se encaixa nessa categoria.

Com base nesse entendimento, os desembargadores determinaram que os juros do contrato analisado fossem recalculados por método de amortização que não gere capitalização composta.

Por que a Tabela Price é considerada abusiva na venda direta pela construtora

Para entender a decisão, é preciso lembrar como a Tabela Price funciona. Nesse sistema, as parcelas mensais são iguais do início ao fim do contrato. No entanto, nos primeiros meses, a maior parte do valor pago vai para os juros, e só uma pequena parcela reduz o saldo devedor. Isso acontece porque os juros são calculados sobre o saldo remanescente a cada mês, o que gera o efeito prático de juros sobre juros — a chamada capitalização composta.

Em operações realizadas por bancos, esse método é permitido, porque instituições financeiras são reguladas pelo Sistema Financeiro Nacional e possuem autorização legal para capitalizar juros mensalmente. Já no caso das incorporadoras, o TJ-GO entendeu que não existe essa autorização. Uma construtora é uma empresa que vende imóveis, não uma financeira. Quando ela mesma parcela o preço do imóvel para o cliente e cobra juros compostos ao longo de anos, está atuando como se fosse um banco — sem ter licença para isso.

O impacto financeiro para o comprador não é pequeno. Em um financiamento longo, de 15 ou 20 anos, a diferença entre a Tabela Price (juros compostos) e um sistema com juros simples ou amortização constante pode representar valores significativos ao longo do contrato. É por isso que a decisão do TJ-GO é considerada relevante: ela reconhece que o consumidor foi colocado em desvantagem exagerada, o que contraria o Código de Defesa do Consumidor.

Essa discussão não é totalmente nova nos tribunais brasileiros. Há anos existem debates sobre a legalidade da Tabela Price em contratos de consumo, e diferentes tribunais estaduais têm proferido decisões em sentidos variados. A novidade da decisão goiana está em reforçar o entendimento de que, quando o financiamento é feito diretamente pela vendedora do imóvel, sem banco no meio da operação, a capitalização de juros perde amparo legal.

O que muda na prática para quem financiou imóvel diretamente com a incorporadora

A primeira coisa importante de esclarecer é: a decisão do TJ-GO foi tomada em um caso específico e vale, formalmente, para as partes daquele processo. Ela não anula automaticamente todos os contratos de financiamento direto assinados no Brasil, nem no próprio estado de Goiás. Mas cria um precedente relevante — ou seja, um argumento jurídico que outros compradores em situação parecida podem usar para questionar seus próprios contratos na Justiça.

Na prática, o comprador que se encontra em uma dessas situações pode ter caminhos abertos:

• Contrato ainda em andamento: se você continua pagando as parcelas para a incorporadora e o contrato usa Tabela Price, é possível ajuizar uma ação de revisão contratual. O objetivo é recalcular o saldo devedor sem capitalização composta e, com isso, reduzir o valor das parcelas futuras.
• Contrato já quitado: mesmo quem já terminou de pagar pode, em tese, pleitear a devolução dos valores pagos a mais, respeitando o prazo prescricional previsto na legislação civil.
• Distrato em discussão: se o comprador está tentando devolver o imóvel ou renegociar, o recálculo das parcelas pode alterar significativamente o valor que a construtora tem direito a reter.

Em todos esses casos, o recálculo depende de perícia contábil ou apresentação de planilhas técnicas em juízo. Não basta simplesmente alegar que a Tabela Price é abusiva — é preciso demonstrar, numericamente, o quanto o comprador pagou a mais e propor um método alternativo de cálculo.

Outro ponto de atenção: a decisão trata de financiamento direto com a incorporadora. Se o seu financiamento é feito por um banco (Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú, Santander, entre outros), a discussão é diferente, porque os bancos têm autorização legal para capitalizar juros mensalmente. Nesse caso, os argumentos de revisão contratual precisam se apoiar em outros fundamentos, como onerosidade excessiva ou correção monetária indevida.

Como o comprador pode buscar a revisão do contrato após a decisão

Se você acredita que seu contrato de financiamento direto com incorporadora pode se enquadrar nessa discussão, alguns passos são recomendáveis antes de tomar qualquer decisão:

1. Reúna toda a documentação: contrato de compra e venda, aditivos, planilha de parcelas, comprovantes de pagamento e qualquer correspondência trocada com a construtora. Esses documentos são a base de qualquer discussão futura.
2. Peça o memorial de cálculo à incorporadora: você tem direito, como consumidor, a saber exatamente como as parcelas estão sendo calculadas, quais são os juros aplicados, o índice de correção e o sistema de amortização adotado. Guarde essa resposta por escrito.
3. Procure um advogado especialista em direito imobiliário ou do consumidor: apenas um profissional habilitado consegue analisar tecnicamente se o contrato apresenta capitalização abusiva e se vale a pena entrar com ação. Muitos escritórios oferecem análise inicial gratuita.
4. Considere uma perícia contábil: em ações de revisão, o juiz normalmente nomeia um perito para recalcular o contrato. Ter uma planilha preliminar já preparada por um contador ajuda a fundamentar o pedido.
5. Fique atento aos prazos: direitos de revisão contratual têm prazos legais para serem exercidos. Deixar o tempo passar pode significar perder a chance de recuperar valores pagos a mais.

O consumidor também pode registrar reclamação no Procon do seu estado e, dependendo do caso, tentar uma composição extrajudicial com a incorporadora antes de recorrer ao Judiciário. Muitas empresas, diante do risco de perder na Justiça, preferem renegociar.

Conclusão: um precedente que vale a pena acompanhar

A decisão do TJ-GO reforça uma tese importante para brasileiros que compram imóvel na planta: quando o financiamento é feito pela própria construtora, sem banco, o uso da Tabela Price pode ser considerado abusivo por resultar em capitalização de juros sem autorização legal. Isso não significa que todo contrato desse tipo será automaticamente revisto, mas cria um caminho jurídico mais claro para quem se sente prejudicado.

O próximo passo, para quem está nessa situação, é bem prático: separar o contrato, entender qual sistema de amortização está sendo usado e conversar com um advogado de confiança. Uma revisão bem fundamentada pode representar uma economia significativa — seja reduzindo as parcelas que ainda faltam pagar, seja recuperando valores já quitados a mais.

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Referências

• Consultor Jurídico (Conjur) — cobertura da decisão do TJ-GO sobre uso da Tabela Price em financiamento direto por incorporadora.
• Acórdão da 1ª Turma da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO).