Selic parada em 13,75%: financiamento imobiliário segue caro

A Selic é só uma parte da conta do financiamento imobiliário

O primeiro ponto que o comprador precisa entender é que a taxa Selic funciona como referência para o custo do dinheiro no curtíssimo prazo — ela guia operações entre bancos de um dia para o outro. Já um financiamento imobiliário tem prazo médio longo, que costuma passar de 20 anos. Ou seja, o banco não está emprestando dinheiro por um dia: está comprometendo recursos por três décadas, e precisa cobrar um juro que compense esse horizonte.

Por isso, mesmo quando a Selic atual não sobe, a taxa cobrada no crédito habitacional pode continuar alta — ou até subir. A instituição financeira não olha só o presente; ela olha o que o mercado projeta para os próximos 10, 20 ou 30 anos. Se a expectativa é de inflação persistente ou de juros elevados por muito tempo, o banco precisa se proteger embutindo esse risco na taxa final da prestação.

Outro componente importante é o risco de crédito. Em um financiamento longo, aumenta a chance de o tomador perder o emprego, atrasar parcelas ou dar o imóvel como pagamento. Mesmo com a garantia da alienação fiduciária — em que o imóvel fica no nome do banco até a quitação —, retomar e revender um bem dá trabalho, custa dinheiro e demora. Esse custo entra na conta.

E há ainda o spread bancário: a diferença entre o que o banco paga para captar recursos e o que ele cobra para emprestar. Esse spread cobre impostos, estrutura operacional, provisão para calotes e lucro. Nenhum desses itens cai automaticamente quando a Selic fica parada.

Por que os juros futuros pesam mais que a Selic de hoje

Aqui entra um conceito pouco falado fora do mercado financeiro, mas decisivo para quem vai financiar imóvel: a curva de juros futuros. Todo dia, investidores negociam contratos que indicam qual deve ser a taxa de juros daqui a 1 ano, 5 anos, 10 anos. Essa curva é um termômetro das expectativas do mercado.

Quando a curva está inclinada para cima — ou seja, o juro esperado lá na frente é maior do que o juro de hoje —, os bancos entendem que captar dinheiro longo vai sair mais caro. E, se o custo de pegar dinheiro emprestado por 20 anos sobe, o custo de emprestar por 20 anos também sobe. É assim que a taxa do financiamento imobiliário pode engordar mesmo com a Selic imóvel.

O movimento inverso também é verdadeiro: se o mercado começa a acreditar que o Banco Central vai cortar juros com consistência nos próximos anos, a curva longa cede, e os bancos tendem a repassar essa queda nas linhas habitacionais. Mas esse processo não é imediato nem automático. Em geral, as instituições esperam uma tendência clara de queda antes de mexer nas tabelas de crédito imobiliário, para não correr o risco de emprestar barato hoje e ter custo caro amanhã.

Em cenários de incerteza — eleições, debates fiscais, dúvida sobre o rumo da inflação — a curva costuma subir mesmo com a Selic parada. É exatamente nesses momentos que o comprador se frustra: o Copom anuncia manutenção da taxa, mas o banco mantém (ou aumenta) o juro do financiamento. Não é maldade da instituição; é precificação do risco futuro.

O custo de captação: poupança, LCI e o funding do crédito habitacional

Outro pilar pouco compreendido é o custo de captação, que nada mais é do que o preço que o banco paga para conseguir o dinheiro que depois será emprestado. No crédito imobiliário, duas fontes são centrais: a poupança (dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE) e as Letras de Crédito Imobiliário, as LCIs.

A poupança tem uma regra de remuneração definida em lei e vinculada à Selic. Quando a Selic está acima de 8,5% ao ano, a caderneta rende 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR), conforme as regras do Banco Central.

Pode parecer pouco, mas, somada ao custo da TR e às exigências de direcionamento (os bancos são obrigados a aplicar parte dos depósitos em crédito habitacional), a conta do funding imobiliário já começa pressionada.

As LCIs, por sua vez, competem com outros investimentos de renda fixa. Em um cenário de Selic alta, títulos públicos como o Tesouro Selic pagam muito bem com liquidez diária e risco soberano. Para o investidor olhar uma LCI, o banco precisa oferecer uma taxa competitiva — ou perde o funding. Resultado: o custo de emitir LCI sobe, e isso também encarece o crédito imobiliário.

Há ainda um efeito preocupante: quando a Selic está muito alta por muito tempo, o brasileiro saca dinheiro da poupança para colocar em aplicações mais rentáveis. Com menos dinheiro na caderneta, o SBPE perde volume disponível para financiar imóveis, e os bancos passam a priorizar operações com juros mais altos para equilibrar a rentabilidade da carteira. Quem financia na ponta sente no bolso.

O que esperar para quem vai financiar imóvel agora

Diante desse cenário, a pergunta prática é: vale a pena esperar a Selic cair para fechar o financiamento? A resposta exige mais calma do que entusiasmo. Mesmo que o Copom comece um ciclo de cortes, a transmissão para o crédito habitacional costuma ser lenta e parcial. Os bancos reduzem taxas aos poucos, observando o comportamento do funding, da inadimplência e da concorrência.

Além disso, o preço do imóvel também se move. Em períodos de juros altos, as vendas desaceleram e algumas construtoras oferecem descontos ou condições especiais para girar estoque. Já quando os juros caem, a demanda reprimida volta ao mercado, e os preços tendem a subir. Esperar o juro cair pode significar pagar mais caro pelo imóvel — anulando parte do ganho na prestação.

Algumas recomendações práticas para quem está nesse momento de decisão:

• Compare Custo Efetivo Total (CET), não só a taxa nominal. Dois bancos podem anunciar o mesmo juro e cobrar seguros, tarifas e avaliação de imóvel com valores muito diferentes. O CET mostra o custo real do contrato.
• Avalie o sistema de amortização. No SAC, as parcelas começam maiores e caem com o tempo; na Tabela Price, ficam fixas. Em cenários de juros altos, o SAC costuma ter juros totais menores no longo prazo.
• Dê a maior entrada possível. Quanto menor o valor financiado, menor o impacto do juro alto sobre a prestação total.
• Negocie portabilidade no futuro. Se a Selic cair de forma consistente lá na frente, você pode levar o financiamento para outro banco com taxa menor, sem precisar vender o imóvel.
• Cuidado com o comprometimento de renda. A prestação não deve ultrapassar os limites definidos pelas instituições — em geral, parte relevante da renda mensal fica comprometida, e um financiamento de 30 anos é um compromisso longo.

O recado principal é: a Selic parada em 13,75% é apenas um ingrediente da receita. Enquanto a curva de juros futuros não ceder, o custo de captação dos bancos não cair e a expectativa de inflação não se estabilizar em patamar mais baixo, o financiamento imobiliário tende a continuar caro. A decisão de comprar a casa própria agora ou esperar não deve se basear apenas no anúncio do Copom, mas na análise completa do seu orçamento, do preço do imóvel desejado e das condições de cada banco.

Quem entende como o crédito habitacional é precificado toma decisões melhores — e evita cair no erro de esperar uma queda que pode não chegar, ou pelo menos não chegar no ritmo que o sonho da casa própria pede.